나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [1] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 광주지방법원 2024타경88670 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 9층 906호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 245,000,000원

토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동 담보

주의사항: (정보 없음)

특수 물건 정보: 공동 담보

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, 광주역 인근 지역에 위치합니다.

부근은 각종 업무 및 상업 시설, 편의 시설, 교통 시설 등이 잘 형성되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

본건 건물은 광대로, 증로, 소로 등 여러 도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 대로, 중로, 소로에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 09월 16일 접수된 우리은행 근저당 (을1).

총 등기부채권액: 13,056,520,000원 (우리은행 근저당 56,520,000원, 한국건설주식회사 근저당 13,000,000,000원, 회생채무자 임의경매 6,000,000,000원).

임차인 현황:

* 임차인: 한국건설주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

인수되는 보증금 합계: 0원. 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

광주역 인근의 일반상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 잠재 고객을 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 각종 상업 시설이 밀집해 있어 식당, 카페, 편의점 등 다양한 편의 시설을 이용하기 편리합니다.

NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설 접근성도 양호한 편입니다.

신안동 먹자골목이 인근에 있어 다양한 식음 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본 건물인 '광주역 한국아델리움'은 2022년 9월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물입니다.

해당 물건은 9층 906호로, 전용면적 49.08㎡ (약 14.84평)입니다.

건물 외벽은 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 인테리어 등으로 마감되었습니다.

창호는 새시창호로 마감되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 총 호수는 408실이며, 사용승인일은 2022년 9월 1일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

엄청난 규모의 총 채무액: 등기부등본 상 총 채무액이 130억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 및 권리관계 복잡성으로 인한 리스크를 고려해야 합니다.

임대 관계의 불확실성: 주요 임차인인 한국건설주식회사의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력도 없어 특이사항으로 확인됩니다. 기타 임대 관계는 미상으로 재확인 필요성이 있습니다.

토지이용계획상 일부 제한: 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐색 결과, 특정 혐오시설(쓰레기 소각장, 구치소 등)이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 2029년까지 신규 소각장(자원회수시설) 건립을 추진 중이나, 신청 지역은 북구 외 다양한 지역이며 본건과의 직접적인 인접 여부는 불분명합니다.

1.6. 종합 의견

광주역 초역세권에 위치하며 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서는 우수합니다.

교통, 생활 편의시설, 상업 시설 접근성이 뛰어나며, 오피스텔로서의 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

하지만, 130억 원을 초과하는 막대한 총 채무액은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임차인 정보가 매우 특이하여 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 광주역을 중심으로 한 교통 허브 및 상업 지구에 속해 투자 가치가 높습니다.

신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 설비와 현대적인 디자인을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

상업 지역: 일반상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준하며, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

인수되는 권리 없음: 인수 보증금이 0원이므로 명도 후 즉시 활용 및 재임대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 2억 4천 5백만원으로 책정되었습니다. 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, 130억 원이 넘는 압도적인 총 채무액과 특이한 임차인 현황 등 법적 리스크를 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세에 대한 구체적인 직접 비교 사례 정보가 부족한 상황에서, 감정가를 기준으로 하되 권리관계의 복잡성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가 대비 10~20% 정도의 할인을 고려하여 입찰가를 산정하게 됩니다. 따라서, 196,000,000원 ~ 208,250,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소와의 상담을 통해 추가적인 정보를 수집하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.