나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31862 [10] 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건
인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1)~(10) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내
제4층 중 (가)제101호, (나)제201호, (다)제301호, (라~차)제401호~제407호로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

이용상태

일련번호(1)-(가)101호 : 소매점(스마일마켓)
일련번호(2)-(나)201호 : 체력단련장(평생헬스)
일련번호(3)-(다)301호 : 의원(더사랑주간보호센터)
일련번호(4~10)-(라~차)401호~407호 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)~(10) : 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)~(10) : 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1)~(10) : 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로
폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에
접하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경31862 (10)

* 소재지: 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층 407호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 75,000,000원

* 토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

* 토지지분: 19.0745㎡ (약 5.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 31.91㎡ (약 9.65평)

* 건물지분: 31.9056㎡ (약 9.65평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 나OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

* 감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 남구 진월동 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 상황은 양호한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 중 407호로서, 외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용중임.

* 설비내역: 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: (제공된 정보 없음)

* 공부와의 차이: 본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에 접하고 있음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 31일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사금산 (2019-08-20)

* 근저당: 나주이화신용협동조합 (2020-03-31)

* 근저당: 나주신용협동조합 (2020-03-31, 말소기준권리)

* 압류: 남구 (2020-08-19)

* 근저당: 주식회사네트워크에셋대부 (2020-08-28)

* 압류: 광주세무서장 (2022-04-11)

* 압류: 남구 (2024-06-21)

* 임의경매: 나주신용협동조합 (2025-02-04, 사건번호 2025타경31862)

* 등기부채권 총액: 7,847,000,000원. 해당 채권들은 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2020-03-23

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석: 대항력 있는 임차인이므로, 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 차임이 0원이므로, 실제 점유 및 사용 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인 2: 주식회사리어, 백종길

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2020-05-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 1,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상되나, 배당순위 및 금액에 따라 일부 미회수될 가능성이 있습니다. 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 정보 기준. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 3,000,000원은 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 등록된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별도 판단이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 광주광역시 남구 진월동은 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 생활 기반을 갖추고 있습니다.

* 건물 용도: 금산빌딩은 제1종근린생활시설, 오피스텔, 노유자시설, 체력단련장 등 복합 용도로 사용되고 있으며, 본건 407호는 오피스텔로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 인근에 진월초등학교가 있어 배후 수요가 예상되며, 상가 혼용지대로 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 원활합니다.

* 편의시설: 주거 및 상가 혼합 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 진월초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 주거환경: 아파트, 단독주택과 더불어 상업시설이 공존하여 생활 편의성과 주거 쾌적성을 동시에 기대할 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있어 보증금 3,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험 요소입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 구체적인 정보가 부족하여, 현황 파악에 어려움이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 관련 채무자의 다른 부동산 경매 진행이 본건의 입찰 결과나 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 구조 특이사항: 건물이 경사지에 건축되어 지하층이 노출된 점은 외관상 특징이 될 수 있으며, 장기적인 관리 측면에서 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 오피스텔로, 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 견고하며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 있으며, 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요한 점은 유의해야 할 사항입니다. 높은 등기부채권 총액은 경매 과정의 복잡성을 시사하나, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 대부분의 권리를 소멸시킬 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 안정적인 수요를 바탕으로 한 투자 가치: 주택 및 상가 혼합 지역으로 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 편리한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 거주 및 사업 활동에 유리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발이나 오피스텔 수요 증가 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 면적 고려: 감정가 75,000,000원 대비 면적(약 9.65평)을 고려하여 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 매수할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터에는 현재 시장 시세에 대한 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 시세 분석 및 현 시세 기준 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

경매 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 3,000,000원이 인수될 가능성이 있어, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

정확한 시세 조사를 위해서는 주변 오피스텔의 최근 매매 및 임대 사례를 상세히 분석하고, 임대 관계 및 공실률 등을 파악하는 것이 필수적입니다.

현 시세에 대한 구체적인 정보가 부족한 상황에서, 감정가 75,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 임차인 보증금(3,000,000원)을 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

따라서, 권리 분석 및 시세 조사 완료 후, 낙찰자가 부담하게 될 총액(인수 보증금 포함)이 해당 부동산의 적정 시장 가치보다 낮다고 판단될 때 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.