나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31862 [9] 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건
인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1)~(10) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내
제4층 중 (가)제101호, (나)제201호, (다)제301호, (라~차)제401호~제407호로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

이용상태

일련번호(1)-(가)101호 : 소매점(스마일마켓)
일련번호(2)-(나)201호 : 체력단련장(평생헬스)
일련번호(3)-(다)301호 : 의원(더사랑주간보호센터)
일련번호(4~10)-(라~차)401호~407호 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)~(10) : 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)~(10) : 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1)~(10) : 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로
폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에
접하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경31862 (9)호로, 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층 406호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 93,000,000원이며, 토지면적은 23.71㎡ (약 7.17평), 건물면적은 39.77㎡ (약 12.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 나OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

건축물 표제부 요약에 따르면, 금산빌딩은 광주광역시 남구 진월동 335-11번지에 위치하며, 철근콘크리트구조의 지상 4층, 지하 1층 건물입니다.

건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로는 소매점, 사무소 업무시설(오피스텔), 노유자시설, 체력단련장 등이 기재되어 있습니다.

해당 물건이 위치한 4층 406호는 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

건물 동측으로는 왕복 2차로, 서측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 3월 31일자 나주신용협동조합의 근저당권 (을11)으로, 말소될 예정입니다.

등기부 상 총 채권액은 8,047,000,000원이며, 이는 감정가 대비 매우 높은 금액입니다.

일반적으로 경매 시 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소되므로, 낙찰자는 소멸되는 권리만을 인수하게 됩니다.

본 물건의 경우, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 배현아

* 보증금: 20,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-06

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사모아림, 백종길

* 보증금: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-16

* 대항력: 없음

상기 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진월동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

건물 내 1층에는 소매점, 2층에는 체력단련장, 3층에는 의원이 있으며, 4층은 오피스텔로 이용되고 있어 다양한 업종이 공존하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

또한, 인근에 진월초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

광주 남구의 상권은 지역별로 편차가 있으나, 진월동은 상권이 활기를 띠는 지역 중 하나로 분석됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 본건 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.

일반적인 전기설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

건물이 경사지에 건축되어 지하 1층이 지상에 일부 노출된 점이 공부와의 차이점으로 기재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상 총 채권 총액이 80억 4천 7백만원으로 매우 높아, 경쟁 입찰이 치열할 가능성이 있습니다.

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면 임대 관계는 파악되지 않았으므로, 인수 후 임대차 관련 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설에 대한 조사를 진행하였으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물 소각장 등 환경 관련 시설에 대한 사회적 논의가 있으며, 입지에 따라 주민 수용성 등의 이슈가 발생할 수 있음을 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주 남구 진월동에 소재한 금산빌딩 내 오피스텔 경매 물건입니다.

진월초등학교 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

건물은 다양한 용도로 활용되고 있으며, 해당 호실은 오피스텔로 사용 중입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

다만, 총 채권액이 매우 높아 경쟁이 치열할 수 있으며, 임대 관계가 파악되지 않은 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

진월초등학교 인근이라는 교육 환경과 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성을 가진다는 점이 장점입니다.

건물이 제1종근린생활시설 외에 소매점, 업무시설(오피스텔), 체력단련장 등 복합 용도로 사용되고 있어, 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

교통 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에는 오피스텔의 현 시세나 최근 거래 사례에 대한 구체적인 시장 데이터가 포함되어 있지 않습니다.

건축물 표제부 및 전유부 JSON 데이터는 건물의 물리적 정보만을 제공하며, 실제 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 활용될 수 없습니다.

따라서, 현재 정보만으로는 현 시세 기준의 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 관련 정보 사이트, 지역 부동산 중개업소 등을 통한 추가적인 시세 조사가 필수적으로 요구됩니다.

본건의 감정가는 93,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 추가 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.