나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31862 [8] 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건
인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1)~(10) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내
제4층 중 (가)제101호, (나)제201호, (다)제301호, (라~차)제401호~제407호로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

이용상태

일련번호(1)-(가)101호 : 소매점(스마일마켓)
일련번호(2)-(나)201호 : 체력단련장(평생헬스)
일련번호(3)-(다)301호 : 의원(더사랑주간보호센터)
일련번호(4~10)-(라~차)401호~407호 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)~(10) : 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)~(10) : 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1)~(10) : 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로
폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에
접하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경31862 (8)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 48.35㎡ (약 14.63평)

토지지분: 48.3541㎡ (약 14.63평)

건물면적: 83.75㎡ (약 25.33평)

건물지분: 83.7456㎡ (약 25.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOOOOOO (나주신용협동조합)

등기부채권 총액: 7,847,000,000원

1.2. 위치 및 건물 정보

위치: 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 인근 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

건물 구조: 일련번호(4~10) 해당 호실(405호)은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 제4층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 창호는 새시창호 등입니다.

이용 상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

건축물대장상 특이사항: 건물은 경사지에 건축되어 지하 1층이 지상에 노출되어 있으며, 동측 전면 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 교통 및 도로

교통 상황: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로: 본건 동측으로 왕복 2차로, 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 사항이 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 광주광역시 남구 진월동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치하고 있습니다. 인근에 아파트 단지와 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 내 수요가 꾸준한 편입니다.

2.2. 접근성 및 교통

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인근 버스정류장을 통해 광주 시내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

2.3. 생활 편의 시설

북측으로는 소규모 상업시설이 발달해 있으며, 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 도보 이용 가능한 거리에 있습니다.

2.4. 교육 환경

진월초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: (을11) 나주신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2020-03-31, 권리금액: 금6,000,000,000원)입니다.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을11) 나주이화신용협동조합 근저당권, (을18) 주식회사네트워크에셋대부 근저당권, (갑4) 남구(광주광역시) 압류, (갑7) 광주세무서장 압류, (갑8) 국민건강보험공단 압류, (갑9) 남구(광주광역시) 압류, (갑10) 나주신용협동조합 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나, 실제 등기되어 인수될 권리는 명세서상 확인되지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

본 건에는 총 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인 1: 백종화이은화

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-13

배당신고일자: 2025-04-04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. (마스킹: 백 , 이 )

* 임차인 2: 주식회사보유, 김동욱

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-02

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. (마스킹: 김 )

* 임차인 3: 주식회사중부컴퍼니, 최남기

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-02

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. (마스킹: 최 )

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 분포

본 건물은 소매점, 사무소 업무시설(오피스텔), 노유자시설, 체력단련장 등 복합 용도로 사용되고 있습니다. 인근 지역 또한 주택과 상가 시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 시장 동향

본건 소재지인 광주 남구 진월동 지역은 아파트 단지와 상가 건물이 어우러진 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 수요를 가지고 있습니다. 최근 광주 지역 부동산 시장은 정부 정책 및 지역 개발 호재에 따라 변동성을 보이고 있으며, 반도체 클러스터 조성 등 대규모 개발 계획이 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 유사한 면적의 오피스텔 매물은 최근 2억 1천만원에서 2억 3천만원 선에서 거래되었으며, 월세는 1000/50만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

진월초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 주택 및 상가 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 편의 시설

마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 도보 거리에 위치하고 있어 일상생활에 편리합니다.

5.3. 유해 시설

주변 지역에 대규모 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조적 특이사항

본 건물이 경사지에 건축되어 지하 1층이 지상에 일부 노출된 구조적 특징을 가지고 있습니다. 이는 건물 관리 및 이용에 있어 일부 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 채무 규모

등기부 채권 총액이 약 78억 4천 7백만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 신청 채권 외에도 다수의 채권이 존재함을 의미하며, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 3팀 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 금산빌딩 내 오피스텔로, 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 인근에 진월초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 다수 근저당, 압류, 임의경매 등이 존재하지만, 모두 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 전혀 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 감정가 217,000,000원은 토지 48.35㎡, 건물 83.75㎡를 포함하며, 현 시세와 비교 시 적정한 수준으로 판단됩니다. 종합적으로 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

모든 등기부상 권리 및 임차권은 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 입지 및 생활 편의성

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 수요가 있으며, 교통, 교육, 편의시설 이용이 편리합니다.

8.3. 경매 통한 시세 차익 기대

안정적인 권리 관계와 양호한 입지 조건을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

금산빌딩 405호와 유사한 면적 및 조건의 오피스텔은 최근 2억 1천만원에서 2억 3천만원 선에서 거래가 이루어졌으며, 월세는 1000/50만원 수준으로 파악됩니다. 해당 지역은 반도체 클러스터 조성 등 지역 개발 호재로 인해 장기적인 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가는 217,000,000원으로, 현 시세 범위를 고려할 때 적정 수준으로 평가됩니다. 권리상 인수 부담이 전혀 없고 명도만 원만히 진행될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 경쟁 상황 및 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.