나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31862 [6] 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건
인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1)~(10) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내
제4층 중 (가)제101호, (나)제201호, (다)제301호, (라~차)제401호~제407호로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

이용상태

일련번호(1)-(가)101호 : 소매점(스마일마켓)
일련번호(2)-(나)201호 : 체력단련장(평생헬스)
일련번호(3)-(다)301호 : 의원(더사랑주간보호센터)
일련번호(4~10)-(라~차)401호~407호 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)~(10) : 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)~(10) : 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1)~(10) : 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로
폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에
접하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경31862 (6)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 335-11, 금산빌딩 4층 403호

용도: 오피스텔 (집합건물 내 소매점, 체력단련장, 의원 등 복합 용도로 이용 중)

감정가: 193,000,000원

토지면적: 42.93㎡ (약 13평)

건물면적: 74.19㎡ (약 22.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나주신용협동조합 (등기부 요약 기준)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보 물건으로 파악됨.

주의사항: 임차인 현황의 대항력 유무와 특이사항의 '대항력있는 임차인' 정보 간에 차이가 있어 추가 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다. 본건 건물은 동측으로 왕복 2차로, 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 본건은 4층에 위치한 오피스텔(403호)이며, 건물 전체적으로는 소매점, 체력단련장, 의원, 오피스텔 등으로 이용되고 있습니다. 외벽은 석재붙임, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

건물은 경사지에 건축되어 지하 1층이 일부 지상에 노출되어 있으며, 동측 전면 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 설비내역

일반적인 전기설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 03월 31일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(채권최고액 6,000,000,000원)입니다.

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권액은 6,512,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다. (단, '지상권개요' 항목에 내용이 없어 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 홍용석

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-11

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진월동 일대는 주거용 건물과 상가, 오피스텔 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 북동측으로 진월초등학교가 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 내 업종

금산빌딩 내에는 소매점(스마일마켓), 체력단련장(평생헬스), 의원(더사랑주간보호센터) 및 본건과 같은 오피스텔이 복합적으로 입점해 있습니다. 이는 다양한 수요층을 만족시킬 수 있는 가능성과 함께, 업종 간 상호 영향도 고려해야 함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 진월초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 및 버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 주거 및 상가 혼용 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불일치 정보

보고서 내 '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, '임차인 현황'에서는 해당 임차인(홍용석)의 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 명확한 차이점으로, 임차인의 실제 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다. 현재 제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원이지만, 만약 대항력있는 임차인이 맞다면 인수 보증금이 발생하여 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 65억원에 달하여, 채무가 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 소유주의 재정 상황이 좋지 않음을 나타내며, 경매 절차 진행에는 문제가 없겠으나 해당 부동산의 담보 가치가 채무를 모두 상환하기에는 부족할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 오피스텔로, 주변 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 다양한 용도로 활용되고 있으며, 교육시설과도 인접해 있습니다. 다만, 권리 분석 상 '대항력있는 임차인' 존재 여부에 대한 정보 불일치가 가장 큰 리스크 요인으로 파악됩니다. 이 부분에 대한 명확한 사실 확인 및 법률적 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 입지: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 및 상가 혼용 지역에 위치합니다.

* 건물 활용성: 오피스텔 외 소매점, 체력단련장, 의원 등이 운영 중인 복합 건물로 다양한 수익 창출 가능성을 내포합니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따라 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 193,000,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 해당 오피스텔에 대한 구체적인 매매 사례가 검색되지 않아 시세 파악에 한계가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 현장 방문을 통한 물건의 실제 상태, 관리 상태, 임대 현황 등에 대한 면밀한 파악.

* 임차인 관련 정보 불일치에 대한 법률적 검토 결과 확인.

위 조사 결과들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용한 입찰가 전략을 수립하는 것이 바람직합니다. 임차인 인수 보증금이 0원으로 예상되므로, 이를 제외한 채무액과 시세, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.