나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31862 [7] 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건
인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1)~(10) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내
제4층 중 (가)제101호, (나)제201호, (다)제301호, (라~차)제401호~제407호로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

이용상태

일련번호(1)-(가)101호 : 소매점(스마일마켓)
일련번호(2)-(나)201호 : 체력단련장(평생헬스)
일련번호(3)-(다)301호 : 의원(더사랑주간보호센터)
일련번호(4~10)-(라~차)401호~407호 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)~(10) : 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)~(10) : 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1)~(10) : 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로
폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에
접하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경31862 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 나OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 진월동 335-11, 금산빌딩 4층 404호

용도: 오피스텔

감정가: 193,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.93㎡ (약 13.0 평)

토지 지분: 42.9317㎡ (약 13.0 평)

건물면적: 74.19㎡ (약 22.4 평)

건물 지분: 74.1856㎡ (약 22.4 평)

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 제4층 404호

외벽: 석재붙임, 스톤코트 마감 등

내벽: 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 새시창호 등 마감

1.5. 기타 특이사항

특이사항: 공동담보

건축물 용도 (금산빌딩): 소매점, 사무소 업무시설(오피스텔), 노유자시설, 체력단련장 등으로 복합 사용 중. 본건 404호는 오피스텔로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 왕복 2차로, 서측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 공부와의 차이

건물이 경사지에 건축되어 지하 1층이 지상에 노출되어 있으며, 본건은 동측 전면 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권)

총 채권액: 8,047,000,000 원 (근저당 6,000,000,000원, 근저당 312,000,000원, 근저당 1,535,000,000원, 가압류 200,000,000원, 임의경매 5,202,663,540원 등)

소유권 보존: 주식회사금산 (2019.08.20)

주요 권리 내역:

* 근저당: 나주신용협동조합 (2020.03.31, 6,000,000,000원)

* 근저당: 나주이화신용협동조합 (2020.03.31, 312,000,000원)

* 근저당: 주식회사네트워크에셋대부 (2020.08.28, 1,535,000,000원)

* 압류: 남구(광주광역시), 광주세무서장

* 가압류: 주식회사스마일마켓 (2024.12.03, 200,000,000원)

* 임의경매: 나주신용협동조합 (2025.02.04, 5,202,663,540원)

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신솔파인스주식회사, 최

보증금: 1,000,000 원

전입일자: 2023-05-12

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 0 원

전입일자: 2024-07-24

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사리어, 백

보증금: 1,000,000 원

전입일자: 2023-05-12

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계: 0원.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 및 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 업종

금산빌딩은 지하 1층, 지상 4층 규모로, 1층에는 소매점(스마일마켓), 2층에는 체력단련장(평생헬스), 3층에는 의원(더사랑주간보호센터)이 있으며, 4층에는 다수의 오피스텔(401호~407호)이 포함되어 있습니다. 본 물건은 4층 404호 오피스텔입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 진월동 일대는 아파트 단지, 단독 주택 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔의 경우 업무 및 주거 수요를 동시에 충족시키며, 주변 근린생활시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 진월초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 및 기타 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 광주 시립 수목원, 시민의 숲 야영장 등이 북쪽으로 다소 거리가 있으나, 도심 속 녹지 공간 및 여가 활동 시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

현재까지 파악된 정보 상으로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 80억 4천 7백만원에 달하여, 경매 절차 진행 시 채무 변제 가능성이 높지만, 일반적인 감정가와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다.

6.2. 임차인 명도

모든 임차인이 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 용도 복합성

금산빌딩이 오피스텔 외에도 소매점, 체력단련장, 의원 등 다양한 용도로 사용되고 있어, 건물 전체의 관리 및 운영에 있어 복합적인 이슈가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치한 오피스텔입니다. 진월초등학교가 인근에 있고 교통이 편리하여 주거 및 업무 환경으로 양호한 편입니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 권리관계가 복잡하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 진행은 수월할 것으로 예상되나, 실제 점유 및 이주 관련 협의는 필요합니다. 건물 내 다양한 업종이 혼재되어 있어 상권 활성화 측면에서는 긍정적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 위치로 주거 환경 안정성 보유.

* 대중교통 접근성 우수.

* 건축물 내 다양한 용도 복합으로 상권 활성화 가능성.

* 모든 임차인이 대항력 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 193,000,000원입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다. 최근 광주광역시 남구 진월동 일대의 오피스텔 실거래가 및 매물 시세를 추가적으로 파악하여, 본 물건의 현재 시장 가치를 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 건물 전체의 높은 채무 총액과 경매 물건의 특성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가 산정 시 고려사항:

* 인근 유사 오피스텔의 평당 시세 및 실제 거래 사례 분석.

* 건물 관리 상태 및 향후 관리 비용 예측.

* 잠재적 리스크(채무 규모, 명도 관련 비용 등) 반영.

감정가 193,000,000원을 기준으로, 향후 시세 조사 결과에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 파악된 바로는 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 수준에서 시장 상황을 고려한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.