나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31862 [5] 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건
인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1)~(10) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내
제4층 중 (가)제101호, (나)제201호, (다)제301호, (라~차)제401호~제407호로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

이용상태

일련번호(1)-(가)101호 : 소매점(스마일마켓)
일련번호(2)-(나)201호 : 체력단련장(평생헬스)
일련번호(3)-(다)301호 : 의원(더사랑주간보호센터)
일련번호(4~10)-(라~차)401호~407호 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)~(10) : 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)~(10) : 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1)~(10) : 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로
폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에
접하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경31862 (5)호 사건으로, 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층 402호에 소재한 오피스텔입니다. 감정평가액은 193,000,000원이며, 토지 면적은 42.93㎡ (약 13.0평)이고 건물 면적은 74.19㎡ (약 22.4평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 나OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 단단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 31일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 6,000,000,000원)입니다. 경매 신청인은 나주신용협동조합이며, 2025년 2월 4일 임의경매를 개시하였습니다 (채권액 5,202,663,540원). 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-25

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 진월동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 금산빌딩 자체는 근린생활시설, 오피스텔, 체력단련장, 의원 등 다양한 용도로 이용되고 있으며, 주변에 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 진월초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 광주 시내 접근성이 좋습니다. 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하층이 지상에 노출되는 구조적 특징이 있습니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보 상으로는 임차인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 진월동의 준수한 입지에 위치하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 다양한 용도로 활용되고 있으며, 감정평가액 대비 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적은 편입니다. 높은 채무 총액에도 불구하고, 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주 남구 진월동의 안정적인 주거 및 상업 복합 지역에 위치.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 입지 가치 높음.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 193,000,000원입니다. 현재 시세 분석 결과, 유사 오피스텔의 매매가는 150,000,000원에서 200,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정평가액을 기준으로 하되 주변 시세를 고려하여 170,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 분석 결과 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.