나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31862 [4] 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건
인근지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1)~(10) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내
제4층 중 (가)제101호, (나)제201호, (다)제301호, (라~차)제401호~제407호로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.

이용상태

일련번호(1)-(가)101호 : 소매점(스마일마켓)
일련번호(2)-(나)201호 : 체력단련장(평생헬스)
일련번호(3)-(다)301호 : 의원(더사랑주간보호센터)
일련번호(4~10)-(라~차)401호~407호 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)~(10) : 일반적인 전기설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)~(10) : 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1)~(10) : 본건 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 서측으로
폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

본건 건물은 경사지에 건축되어 지하1층이 지상에 노출 되어 본건이 동측 전면도로에
접하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31862 (4)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 48.35㎡ (약 14.63평)

건물면적: 83.75㎡ (약 25.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 소매점, 사무소 업무시설(오피스텔), 노유자시설, 체력단련장 등으로 복합 이용 가능합니다. 본건 401호는 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 진월동에 위치하며, '진월초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 지역 내 생활 기반이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 동측으로 왕복 2차로, 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 지상 4층 중 401호에 해당합니다.

특이하게도 본건 건물은 경사지에 건축되어 지하 1층 일부가 지상에 노출되어 있으며, 동측 전면 도로에 접하는 구조입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 31일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(채권최고액 6,000,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 약 8,047,000,000원으로 매우 높습니다.

낙찰과 동시에 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 정보는 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-17

* 확정일자: 2025-02-19

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

최씨 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당 절차를 통해 보증금 일부를 회수할 수 있으나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

4. 상권분석

본건 금산빌딩은 준주거지역과 상업지역이 혼재된 입지로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

인근에 초등학교가 위치하고 있어 배후 주거 수요가 예상되며, 상업 시설과의 연계성도 좋습니다.

건물 내 소매점, 헬스장, 주간보호센터, 오피스텔 등이 운영되고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 제공하는 상권입니다.

401호는 오피스텔 용도로, 직장인 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 진월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 건물 전체의 채무 총액이 80억 원 이상으로 매우 높아 채권자들의 적극적인 경매 신청이 이루어졌음을 알 수 있습니다.

* 복합 용도의 건물: 금산빌딩은 오피스텔 외에도 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어, 오피스텔로서의 가치 외에 건물 전체의 관리 및 운영 상태를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 시세 변동성: 오피스텔 시장은 공급 및 금리 등 외부 요인에 의해 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 진월동 금산빌딩 내 오피스텔(401호)로서, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

주변 입지 및 교통 환경이 양호하며, 지역 내 주거 및 상업 수요가 뒷받침되는 곳입니다.

감정가 2억 1,700만원에 대한 시장 가치 평가 및 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

높은 채무 총액에도 불구하고 임의경매로 진행되어 권리 관계가 명확한 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가가 산정되었으나, 실제 시장 가치 대비 합리적인 가격에 매수할 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 상세한 오피스텔 매매/임대 시세 정보가 제공되지 않아 현 시세 기반의 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

따라서, 아래 제시된 예상 입찰가는 현재 제공된 감정가와 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 주변 부동산 중개업소, 실거래가 정보 등을 통해 상세한 시세 조사를 선행해야 합니다.

* 감정가: 217,000,000원

* 주변 시세 및 시장 상황에 따라 다르겠지만, 일반적인 오피스텔 경매 물건의 낙찰가율(감정가 대비)을 고려할 때, 80% ~ 90% 수준에서 낙찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 이를 감안한 예상 입찰가 범위: 173,600,000원 ~ 195,300,000원

상기 범위 내에서 본 물건의 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.