나이스옥션 법원경매 목포 2025타경450 [3] 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방검찰청목포지청' 남측 인근에 위치하는 집합
상가(디-타워)내 제2층 제201호(기호 1), 제2층 제202호(기호 2), 제2층 제203호(기호 3),
제2층 제204호(기호 4), 제2층 제205호(기호 5)로서, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활
시설, 나지 등이 혼재되어 있는 택지개발지구로서, 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 1동의 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이
소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 중 제2층 제201호 외 4개호로서,

외벽 : 복합판넬 및 유리치장 마감 등,
내벽 : 각종 인테리어 치장 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 1)-2) : 집합상가로서 '근린생활시설'임.
기호 3)~5) : 등기사항전부증명서상 독립된 집합상가이나 현황 각 호별 내부 경계벽 구분없
이 일체로 이용 중인 '일반음식점'임.

설비내역

일반적인 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 '업무시설 및 근린생활시설 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 1동의 건물 북서측 및 남서측으로 아스팔트 포장의 광대로, 남동측으로 보행자 도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(
전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법
>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 1), 2) 내부는 일부 상가 용도의 인테리어 시설과 내부간판 등이 되어 있으나 영
업활동을 위한 집기 등이 구비 되어 있지 아니한 것으로 보아 공실 상태로 추정되며,
기호 3)~5)는 영업을 위한 제반 인테리어와 집기등이 구비되어 있으나 임시휴업 상태인 것
으로 추정됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-등기사항전부증명서상 독립된 집합상가이나 현황 각 호별 내부 경계벽 구분없이 일체로 이용 중인 '일반음식점'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경450 (3)

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층 203호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 83,200,000원

* 토지면적: 60.20㎡ (약 18.21평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 230.93㎡ (약 69.85평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 현황 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중인 일반음식점

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방검찰청목포지청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 택지개발지구로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 중 제2층에 위치합니다.

* 건물 외관 및 내부: 외벽은 복합판넬 및 유리치장 마감, 내벽은 각종 인테리어 치장 마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 '업무시설 및 근린생활시설 건부지'입니다.

* 인접 도로상태: 건물 북서측 및 남서측으로 광대로, 남동측으로 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기사항전부증명서 요약:

* 말소기준권리: 2023년 5월 23일자 목포대성신용협동조합 근저당 (채권액 960,000,000원)

* 등기부채권 총액: 960,000,000원

* 진행 중인 임의경매: 2025년 7월 25일자 목포대성신용협동조합 임의경매 개시 결정 (채권액 626,168,318원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 목포시 옥암동의 택지개발지구 내 '디-타워'라는 집합 상가에 위치하고 있습니다.

* 대단위 아파트단지가 배후 수요로 존재하며, '광주지방검찰청목포지청'이 인근에 있어 관련 유동인구의 유입이 예상됩니다.

* 건물이 광대로에 접해 있어 접근성이 우수하며, 주변 근린생활시설과의 경쟁 및 시너지 효과를 고려할 수 있습니다.

* 주 이용 용도가 근린생활시설 및 일반음식점으로 파악되어, 해당 업종의 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '광주지방검찰청목포지청' 및 다수의 아파트 단지가 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로와의 접근성이 좋아 자가용 이용도 수월합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 이용 상태: 등기부상 독립된 집합상가이나, 현황은 내부 경계벽 구분 없이 일체로 '일반음식점'으로 이용 중으로 확인되어, 공부와의 차이로 인한 재산권 행사의 제약 가능성이 있습니다.

* 공실 및 휴업 상태: 일부 호실은 공실로 추정되며, 다른 호실은 임시 휴업 상태로 추정되어, 즉각적인 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산과 공동담보로 묶여 있어, 다른 부동산의 권리 관계 변동이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액(960,000,000원)이 감정가(83,200,000원)를 초과하므로, 매각 과정 및 이후 권리 행사 시 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2009년 사용 승인된 건물로, 향후 유지 보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 옥암동의 택지개발지구 내 위치한 상가 건물로서, 아파트 단지 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 내부 이용 현황과 공부상 불일치, 일부 공실 및 휴업 상태, 공동담보 등의 권리 관계는 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 가치 상승 가능성과 위험 요소를 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 택지개발지구 내 입지: 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 수요 확보 가능성.

* 주변 개발 잠재력: 지역 경제 활성화 및 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 합리적 낙찰 시 수익성 확보: 현재 경매 상황과 시장 가치를 고려하여, 적정가 낙찰 시 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 건물 활용 용이성: 일반음식점 및 근린생활시설로 활용 가능한 구조.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 83,200,000원

* 현재 상황을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 58,240,000원 ~ 66,560,000원 사이에서 1차 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사, 임대 가능성 및 예상 임대료 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.