나이스옥션 법원경매 목포 2025타경450 [2] 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방검찰청목포지청' 남측 인근에 위치하는 집합
상가(디-타워)내 제2층 제201호(기호 1), 제2층 제202호(기호 2), 제2층 제203호(기호 3),
제2층 제204호(기호 4), 제2층 제205호(기호 5)로서, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활
시설, 나지 등이 혼재되어 있는 택지개발지구로서, 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 1동의 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이
소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 중 제2층 제201호 외 4개호로서,

외벽 : 복합판넬 및 유리치장 마감 등,
내벽 : 각종 인테리어 치장 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 1)-2) : 집합상가로서 '근린생활시설'임.
기호 3)~5) : 등기사항전부증명서상 독립된 집합상가이나 현황 각 호별 내부 경계벽 구분없
이 일체로 이용 중인 '일반음식점'임.

설비내역

일반적인 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 '업무시설 및 근린생활시설 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 1동의 건물 북서측 및 남서측으로 아스팔트 포장의 광대로, 남동측으로 보행자 도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(
전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법
>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 1), 2) 내부는 일부 상가 용도의 인테리어 시설과 내부간판 등이 되어 있으나 영
업활동을 위한 집기 등이 구비 되어 있지 아니한 것으로 보아 공실 상태로 추정되며,
기호 3)~5)는 영업을 위한 제반 인테리어와 집기등이 구비되어 있으나 임시휴업 상태인 것
으로 추정됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경450 (2)

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 16.52㎡ (약 5.0평)

* 건물면적: 63.38㎡ (약 19.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목포대성신용협동조합 (추정)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방검찰청목포지청' 남측 인근의 택지개발지구 내에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 택지개발지구에 자리 잡고 있어 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 잘 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 접근성: 건물은 북서측 및 남서측으로 광대로, 남동측으로는 보행자 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 23일자 목포대성신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 960,000,000원)입니다.

* 경매신청채권자: 목포대성신용협동조합 (2025년 7월 25일, 626,168,318원)으로 임의경매가 신청되었습니다.

* 소유권: 현재 소유자는 2015년 7월 6일 매매를 통해 소유권을 이전받은 이재현입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 960,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특이사항: 본 건은 공동담보 물건으로 진행되고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 물건이 속한 디-타워는 집합상가로, 근린생활시설 및 일반음식점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 이용 상태:

* 제201호, 제202호: 집합상가로서 '근린생활시설'로 이용 중이나, 현재 영업활동을 위한 집기 등이 구비되어 있지 않아 공실 상태로 추정됩니다.

* 제203호, 제204호, 제205호: 내부 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중인 '일반음식점'으로 추정됩니다. 영업을 위한 제반 시설 및 집기가 구비되어 있으나, 임시 휴업 상태로 추정됩니다.

* 영업 중인 사업체: '프렌즈 프로 헤어' 상호의 미용실이 실사(영업 중)되고 있습니다. 이는 상기 이용 상태와 일부 상충될 수 있으므로, 정확한 점유 및 이용 현황은 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 주변 상권: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 택지개발지구에 위치하여, 배후 수요를 바탕으로 한 기본적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 광주지방검찰청 목포지청이 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 다양한 상업시설이 자리하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통 편의: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 제201호, 제202호는 공실 상태로 추정되어, 입찰 후 공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 명도 관련: 임시 휴업 또는 영업 중으로 추정되는 호실(제203호-제205호, '프렌즈 프로 헤어' 관련 호실 등)의 경우, 실제 점유자 확인 및 명도 협상에 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 인수 보증금이 0원으로 신고되어 있더라도, 미등기 전세, 무단 점유 등 다양한 가능성을 염두에 두어야 하며, 해당 점유자들의 실제 계약 관계 및 대항력 유무는 반드시 현장 조사를 통해 면밀히 조사해야 합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 인해 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있으나, 임의경매 특성상 매수인에게 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차 진행에 간접적인 영향을 줄 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 옥암동의 택지개발지구 내에 위치한 상가로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 다수의 호실로 구분되어 있으나 일부는 일체로 이용 중이며, 현재 공실 또는 임시 휴업 상태로 추정되는 호실이 있어 명도 및 공실 관리가 중요한 요소가 될 것입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 명확하며, 인수되는 부담은 없습니다. 총 채권액 대비 감정가가 적정한 수준으로 보이나, 공동담보 물건이라는 점과 현재 점유 및 이용 상태를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 목포시 옥암동의 택지개발지구 내 위치하며, 대규모 아파트 단지와 인접하여 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 편리한 교통망: 광대로에 인접해 있고 버스정류장이 가까워 접근성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 공실 상태 호실의 정상화 및 영업 중인 호실의 활성화를 통해 향후 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 수익률 분석이 어려우므로, 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사와 더불어 전문적인 상권 및 시세 분석을 수행한 후 결정하시기 바랍니다. 감정가는 227,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시세 대비 적정 가치 판단 후 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 경매 사례에서 감정가의 70~90% 수준을 기준으로 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 공실 및 명도 관련 특이사항을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.