나이스옥션 법원경매 전주 2025타경847 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 상업.업무지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고, 인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

일련번호 1~2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 제1층 제109호, 제112호로서,

- 외 벽 : 화강석판재붙임 등 마감,
- 내 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감,
- 창 호 : 알미늄샷시 및 스텐샷시창입니다.

이용상태

일련번호 1,2) 근린생활시설 용도로서 스크린골프장교습소, 부동산 사무실 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 현황 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약12~30미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-06)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경847 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층112호

용도: 근린상가

감정가: 338,000,000원

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

건물면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

건축물 현황:

유탑유블레스리버뷰 104동 1층 112호이며, 해당 건물은 총 45층 중 1층에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석판재, 내벽은 타일 및 페인팅, 창호는 알미늄/스텐샷시로 마감되어 있습니다.

본 물건은 근린생활시설 용도로 스크린골프장 교습소, 부동산 사무실 등으로 이용 중입니다.

건축물대장 상 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

위생, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 사용승인일은 2021년 12월 31일입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 상업·업무지대로서 활발한 지역입니다.

교통상황:

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로와의 연계성이 양호한 편입니다.

남측, 동측, 북측으로 각각 노폭 약 12~30미터 내외의 포장도로에 접해 있어 교통 여건이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지), 대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (고창군수산업협동조합, 2023-12-18 접수, 채권최고액 408,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (유한회사수인컴퍼니, 2023-12-18)

* 근저당권 (고창군수산업협동조합, 2023-12-18)

* 압류 (전주세무서장, 2024-11-01)

* 가압류 (전북은행, 2025-06-25)

* 임의경매 (고창군수산업협동조합, 2025-07-23)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-10-14)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-30

* 확정일자: 2025-07-21

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

본건의 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

다만, '임대관계는 미상'이라는 정보가 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 전주시 완산구 효자동3가는 전주 서부신시가지의 중심 상업·업무지구에 해당합니다.

주변에는 전북도청, 롯데마트, CGV, 홈플러스, 하나로마트, 시티병원 등 다양한 편의 및 생활 필수 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

특히, 서부신시가지 상권은 사업체당 연매출액이 높아 수익성이 좋은 상권으로 분석됩니다.

물건 자체는 스크린골프장 교습소, 부동산 사무실 등으로 이용 중이며, 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 혐오시설 유무:

주변 시설 관련 조사 결과, 전주시 완산구 효자동3가 일대에는 화장장 및 납골당이 위치하고 있습니다. 그러나 이는 해당 물건의 직접적인 인접지가 아니며, 상업·업무지구 내에 위치한 본건의 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 대형마트(롯데마트, 홈플러스, 하나로마트), 영화관(CGV), 병원(시티병원) 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 전주 도심 및 혁신도시로의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주거 및 업무 복합지구: 주변에 주상복합아파트 등이 있어 주거 수요와 업무 수요가 공존하는 지역입니다.

* 생활 인프라: 전북도청이 인근에 있어 관련 행정 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 관련 규제: 본 물건이 속한 지역은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 관련 규제를 받고 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부등본 상 채무 총액(621,214,510원)이 감정가(338,000,000원)보다 높아, 경매 진행 시 채무 변제에 따른 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 물건 명세서 상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 등기 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 전주 서부신시가지의 중심 상업·업무지구에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

교통 접근성이 뛰어나고 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

다만, 복잡한 토지이용계획과 높은 채무 총액, 그리고 임대관계에 대한 미상 정보는 투자 결정 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

현재 명시된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 전주 서부신시가지 핵심 상권 내 입지: 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 편의시설 및 관공서 인접: 롯데마트, CGV, 전북도청 등 각종 기반시설 이용이 편리합니다.

* 건물 노후도가 낮음: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 용도의 다양성: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 공간입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 물건은 감정가 대비 채무 총액이 상당히 높은 편이며, 해당 물건의 향후 수익성, 시장 가치, 임대 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 채권 총액이 높아 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 시장 조사 및 현장 답사를 통한 상세한 분석 후 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.