나이스옥션 법원경매 창원 2024타경117071 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 136-1 자은스퀘어 2층204호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-5)는 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 "자은민원센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 자은스퀘어까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

기호(1-5) 일반철골구조 기타지붕 5층 건물내 2층 204호 외 4개호로서,
외 벽 : 복합판넬, 타공판 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 타일, 페인팅 등 마감, 3-5층 주차장은 에폭시, 페인트 등 마감입니다.
창 호 : 새시 창호구조, 3-5층은 창호없는 구조입니다.

이용상태

기호(1,2)의 집합건축물대장등본상 용도는 각각 "제2종근린생활시설(일반음식점) 및 전용복도"이며, 기호(3-5)는 "자동차관련시설(주차장)"입니다.

설비내역

기호(1-5)가 속한 자은스퀘어 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지세 내 지반평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 "주차장전용건축물
부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 자은스퀘어 북서측, 북동측, 남서측으로 중로3류와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제
한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설
등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지
및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(1,2)는 현장조사시 폐문상태로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황
도를 기준으로 외부 관찰에 의한 통상적인 상태(외부에서 확인가능한 부분 중 일부 바닥 및 천정은 수리를
요하는 상태임.)를 상정하여 평가하였는 바 기호(1,2)의 내부구조 및 관리 상태 등에 관하여는 별도 재확
인 요하오니 경매 참여시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각(목록 3~5는 공유지분 매각임.)
-목록1,2는 전유면적 중 각 호별 귀속되는 위치 및 경계가 확정되어 있지 않아 건축물대장등본상의 면적을 적용하여 평가함(감정서 참조.)
-물건 1,2는 칸막이 벽체로 호별 구분은 되어 있으나, 출입문을 공동으로 이용 중.
-내부 일부 비품등이 소재할 수 있고, 외부에서 확인 가능한 부분 중 일부 바닥 및 천정은 일부 수리를 요하는 상태로 확인되므로 입찰시 확인.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경117071 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 136-1 자은스퀘어 2층204호 (외 4개호)

* 토지면적: 160.20㎡ (약 48.46평)

* 토지지분: 60.68㎡ (약 18.36평)

* 건물면적: 3927.71㎡ (약 1188.43평)

* 건물지분: 461.70㎡ (약 139.66평)

* 용도: 자동차 관련시설 (주요 건물 용도. 세부 용도는 1.3.1. 참조)

* 감정가: 346,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 "자은민원센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 차량 출입이 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

* 본 건이 속한 자은스퀘어는 북서측, 북동측, 남서측으로 중로3류와 각각 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 물건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 해당 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 현황

* 본 물건의 말소기준권리는 2019년 8월 8일자 경남은행 근저당권(297,000,000원)입니다.

* 현재 진행 중인 경매는 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들에 의한 임의경매입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한, 대부분의 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리, 예: 지상권 등의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인 정보

* 윤

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2020-06-18

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 이용 현황 및 구조

* 건물명: 자은스퀘어

* 구조: 일반철골구조, 기타지붕, 5층 건물

* 총 연면적: 약 6,422㎡ (약 1,943.7평)

* 대지면적: 약 1,601㎡ (약 484.3평)

* 본 경매 대상 호실별 이용 현황:

* 2층 204호, 206호: 집합건축물대장상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 전용복도

* 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호: 집합건축물대장상 용도 자동차관련시설(주차장)

* 외벽은 복합판넬, 타공판 등으로 마감되었으며, 내벽, 바닥, 천정은 타일, 페인팅 등으로 마감되었습니다. 3-5층 주차장은 에폭시, 페인트 마감입니다.

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 소방, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 2. 주변 상권

* "자은민원센터" 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 잠재적인 이용객 및 배후 수요가 존재합니다.

* 본 물건의 주 용도인 자동차 관련 시설 및 근린생활시설(일반음식점)은 지역 특성상 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* 인근에 "자은민원센터" 등 관공서가 소재하고 있습니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 교육 및 의료시설

* 제공된 정보에는 교육 및 의료 시설에 대한 상세 내용이 포함되어 있지 않습니다. (추가 조사 필요)

1.4. 3. 녹지 및 휴식공간

* 제공된 정보에는 녹지 및 휴식공간에 대한 상세 내용이 포함되어 있지 않습니다. (추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 지분매각 및 위치/경계 미확정

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 공유자 간의 협의가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 2층 204호 및 206호의 경우, 전유면적 중 각 호별 귀속되는 위치 및 경계가 확정되어 있지 않아 건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었으므로, 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

1.5. 2. 건물 상태 및 관리 관련 문제

* 2층 204호와 206호는 칸막이 벽체로 구분되어 있으나, 출입문을 공동으로 사용하고 있어 독립적인 사용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 내부에는 일부 비품이 소재할 수 있으며, 외부에서 확인 가능한 일부 바닥 및 천정은 수리가 필요한 상태로 확인되었습니다. 입찰 전 반드시 현장을 재확인하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 임대 관계가 미상이며, 내부 구조 및 관리 상태에 대한 정확한 확인이 어려워 별도의 재확인이 필요합니다.

1.5. 3. 토지이용계획 관련 제약

* 본 물건이 속한 지역은 비행안전제5구역(지원) 및 지원항공작전기지로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 본 물건은 이미 건축물이 존재함.)

1.5. 4. 집합건물 등기부상 채무 총액

* 등기부상 채권 총액이 5,162,044,000원으로 높게 기재되어 있으나, 이는 전체 건물에 대한 총 채무액으로 추정되며 본 경매 물건의 매각으로 소멸되는 권리와는 직접적인 연관성이 없을 수 있습니다. (추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 '자은스퀘어' 건물 내 지분 매각 물건입니다. 주요 매각 대상은 2층 204호, 206호(제2종근린생활시설/일반음식점 용도)와 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호(자동차관련시설/주차장 용도)의 건물 지분 및 이에 부수하는 토지 지분입니다.

해당 물건은 차량 접근성이 양호하고 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 특성, 2층 호실들의 위치 및 경계 미확정, 공동 출입문 사용, 일부 노후화된 건물 상태 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지해야 합니다.

권리관계 측면에서는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 하지만, 지분 매각 특성상 향후 공유자와의 관계 설정 및 관리 방안에 대한 신중한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 진해구의 주요 상업 및 주거 지역에 인접하여 향후 지역 발전 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 자동차 관련 시설 및 일반음식점 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 지니고 있습니다.

* 건물 지분 매각으로, 전체 건물의 가치 대비 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들이 많아, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확해질 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 346,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 지분 매각, 위치 및 경계 미확정, 건물 상태, 임대 관계 미상 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 투자자는 이러한 리스크를 면밀히 분석하고, 해당 지역의 유사 물건 시세, 건축물의 실제 현황, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사 없이는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.