나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경43416 [1] 대구광역시 달성군 구지면 평촌리 15 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 구지면 평촌리 소재 "소태정마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 중ㆍ소규모의 제조업소, 창고, 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능한 바, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1-3) : 부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, "부속토지"임.
일련번호 4) : 부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, "공업용" 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1-3) : 지적도상 맹지이나, 동일인 소유의 인접필지(일련번호 4)를 경유하여 출입 가능함.
일련번호 4) : 대상물건 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일련번호 1-3) : 공히 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재> 농지법제8조의규정이적용되는농지임.
일련번호 4) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 토지 지상에 이동 및 철거 용이한 컨테이너 2개동 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1-3) 토지의 공부상 지목은 "전, 답"이나, 현황 "잡종지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후첨 "건물감정평가요항표" 참고.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철골조 샌드위치 판넬지붕 1층 건물로서,
(사용승인일 : 2000.12.28)
주기둥 : H-Beam(350x175mm)이며, 층고는 약 6미터임.
벽 체 : 판넬잇기 등 마감.
바 닥 : 콘크리트 노출 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

가) 공장임.

설비내역

화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(기호 ㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 번호 1,2,3번 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환). 제시외 건물 포함. 제시외 건물 중 일부가 타지상에 소재. 본건 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2동 매각 제외. 본건 관련 대구지법 2025나303105 건물철거소송 진행중. 인접토지와 경계가 불분명하여, 정확한 지적경계 확인을 위한 지적측량 검토 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경43416 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 구지면 평촌리 15

* 용도: 공장

* 감정가: 1,400,592,000원

* 토지면적: 2776.00㎡ (약 839.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 464.00㎡ (약 140.36평)

* 건물 제시외면적: 208.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사아이엠뱅크 (경매 신청 채권자)

* 등기부채권 총액: 1,958,800,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대구광역시 달성군 구지면 평촌리 소재 "소태정마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 중ㆍ소규모의 제조업소, 창고, 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통으로 판단됩니다.

* 교통상황:

차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 도로상태:

일련번호 1-3번 토지는 지적도상 맹지이나, 동일인 소유의 인접 필지(일련번호 4번)를 경유하여 출입이 가능합니다.

일련번호 4번 토지는 대상 물건 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

토지이용계획확인서상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

일련번호 1-3번 토지는 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

* 형태 및 이용상태:

일련번호 1-3번 토지는 부정형의 토지로서, 인접 토지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, "부속토지"입니다. 공부상 지목은 "전, 답"이나 현황은 "잡종지"입니다.

일련번호 4번 토지는 부정형의 토지로서, 인접 토지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, "공업용" 건부지입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2020년 1월 8일 접수된 주식회사극동자산대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 임차인/권리:

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 물건지 주변은 중소규모 제조업소, 창고, 농가주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 달성군 구지면의 산업 개발 축 중 하나에 속합니다.

* 인근 산업단지와의 연계 가능성 및 지역 산업 발전 추세를 고려할 수 있습니다.

* 공장 및 창고 운영에 필요한 기본적인 물류 이동은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 물건지 주변은 농경지와 농가주택이 산재해 있으며, 중소규모의 공장 및 창고들이 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 예상되며, 차량을 이용한 접근이 일반적인 환경입니다.

* 인근 편의시설이나 주거 밀집 지역과의 거리는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무:

목록 번호 1, 2, 3번 토지는 농지법상 농지에 해당하여, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 건물 철거 소송 진행 중:

본건과 관련하여 대구지방법원 2025나303105 건물철거소송이 진행 중입니다. 소송의 결과에 따라 건물의 철거 또는 명도에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물 소재 및 경계 불분명:

제시외 건물(컨테이너 2동 제외)이 포함되어 매각되나, 이 중 일부가 타 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다. 정확한 경계 확인 및 소유 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

또한, 인접 토지와 경계가 불분명하여, 정확한 지적 경계 확인을 위한 지적 측량 검토가 필요합니다.

* 위반건축물:

특이사항 및 특수물건정보에 위반건축물로 언급되어 있습니다. 이에 따른 건축법규 위반 여부 및 이행강제금 부과 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 매각 제외 물건:

본건 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 공장 용도로 활용 가능한 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 가장 큰 우려 사항은 현재 진행 중인 건물 철거 소송으로, 소송 결과가 본 건의 가치와 최종적인 명도 가능성에 지대한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 농지법 적용 농지 포함으로 인한 자격 증명 제출 의무, 경계 불분명, 제시외 건물 소재 등 현장 확인 및 법적 검토가 필수적으로 요구되는 사항이 다수 존재합니다.

* 위반건축물 여부에 대한 명확한 확인을 통해 향후 발생할 수 있는 법적 부담을 사전에 파악해야 합니다.

* 본건의 투자는 진행 중인 소송의 결과와 상세한 현장 실사를 통한 면밀한 분석 없이는 매우 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 달성군 구지면 일대의 산업 발전 잠재력 및 공장 수요를 고려할 수 있습니다.

* 만약 진행 중인 건물 철거 소송 결과가 본 건물에 유리하게 결정되거나, 소송과 무관하게 매력적인 가격에 낙찰받을 수 있다면 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 현재 진행 중인 건물 철거 소송이라는 매우 중대한 변수가 존재하므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 소송 결과에 따라 건물의 가치가 크게 달라질 수 있으며, 명도와 관련하여 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

* 따라서, 법원 경매 절차 진행 현황 및 소송 결과 발표를 면밀히 주시하고, 현장 답사, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토 등 철저한 분석 후에 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 감정가 1,400,592,000원 대비 희망하는 수익률과 감수할 수 있는 위험 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.