나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경30448 [1] 대구광역시 달성군 가창면 단산리 744 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 단산리 소재 ""단산리마을회관"" 서측 인근에 위치하며,
주위 일대는 단독주택, 다세대주택, 농경지 및 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대에 조성된 개략적인 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 3~4m 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서 확인요망),
가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) : 시멘트벽돌조 아스팔트슁글 및 스레트지붕 단층건으로서,
- 외벽 : 사이딩판넬 붙임 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 샌드위치판넬지붕이나. 실제는 아스팔트슁글 및 스레트지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.

2) 기 타 : 본건 건물의 내부 현황 및 설비 등은 본건 감정평가 선례 및 건축물현황도
등의 자료와 외부관찰 등에 의거 개략적으로 조사되었으니, 경매진행시 참고
하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경30448 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 가창면 단산리 744

용도: 단독주택

감정가: 442,407,960원

최저매각가격: 442,407,960원 (1차 경매 기준)

토지면적: 381.00㎡ (약 115.25평)

건물면적: 99.64㎡ (약 30.14평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 2.00㎡ (약 0.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북성새마을금고 (근저당권자)

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달성군 가창면 단산리 소재 "단산리마을회관"에서 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 농경지 및 주변 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특징을 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로가 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지에 조성된 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

물건 북동측 및 북서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 어려움이 없습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 세부적인 지구단위계획 및 건축한계선 등에 대한 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 5월 24일 접수된 북성새마을금고 근저당권 (을14) 입니다.

등기부상 권리내역 (토지/건물 공통):

* 2015-02-17: 소유권이전 (신상진) - 말소

* 2016-05-24: 근저당권 (북성새마을금고, 180,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 2018-08-17: 근저당권 (북성새마을금고, 65,000,000원) - 말소

* 2022-04-11: 소유권이전 (이기열, 매매) - 말소

* 2025-01-16: 임의경매개시결정 (북성새마을금고, 191,362,400원) - 말소

* 2025-04-11: 가압류 (우리금융캐피탈, 7,185,224원) - 말소

총 등기부채권액: 252,185,224원

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 기재는 불완전하여 추가 확인 필요)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

임차인 중 대항력이 있는 자가 존재하나 보증금 및 차임 등의 정보가 확인되지 않는 경우, 인수 또는 명도에 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구광역시 달성군 가창면의 단독주택 밀집 지역 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 "송하포레"와 같은 신축 빌라 단지(2019년 건축, 전용면적 약 109.45㎡)가 존재하며, 최근 거래 사례로는 2026년 1월 20일에 31,500만원, 2026년 3월 31일에 26,000만원에 거래된 기록이 있습니다.

그러나 본 물건은 이러한 빌라 단지와 달리, 약 115평에 달하는 넓은 토지 위에 약 30평의 단독주택이 건축된 형태이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 넓은 토지를 보유한 단독주택의 경우, 그 자체의 가치와 더불어 향후 활용 가능성(증축, 개축, 분할 등)에 따라 시세가 형성될 수 있습니다. 현재 감정가는 이러한 토지 및 건물 가치를 종합적으로 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 단산리 마을회관이 위치하며, 마을을 중심으로 생활 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 농경지와 임야가 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 해당 지역의 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등의 접근성에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

현재까지 제공된 정보상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 환경 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 지붕재(샌드위치판넬)와 실제 지붕재(아스팔트슁글 및 스레트) 간의 차이가 있어, 향후 건축물대장 정비 시 참고가 필요합니다.

* "임대관계 미상"으로 명시된 바와 같이, 현재 점유자에 대한 정확한 정보 파악 및 명도 계획 수립이 중요합니다. 미상 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정평가 시점 이후 건축물의 노후화 또는 주변 시세 변동에 따라 실질 가치가 달라질 수 있습니다.

* 제시외 건물(2.00㎡)은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 대구광역시 달성군 가창면의 한적한 지역에 위치한 단독주택으로, 약 115평의 넓은 토지를 확보하고 있다는 점이 큰 장점입니다. 최신 빌라 거래 사례는 비교 대상으로서 한계가 있으나, 감정가는 토지와 건물의 가치를 종합적으로 반영하여 산정된 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임차인의 존재 여부 및 관계를 명확히 파악하는 것이 명도 진행에 있어 가장 중요한 포인트가 될 것입니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 약 115평의 대지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 단독주택의 희소성: 도시 근교에서 넓은 토지를 가진 단독주택은 희소성이 있습니다.

* 쾌적한 자연환경: 주변 농경지 및 임야로 둘러싸여 있어 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 442,407,960원입니다. 주변 빌라 시세 대비 높은 감정가이지만, 이는 약 115평에 달하는 토지의 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다. 임대관계 미상이라는 리스크 요인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 점을 고려하였습니다.

종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려해야겠지만, 제공된 정보를 바탕으로 산정 시, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 450,000,000원에서 480,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 최신 시세 변동 및 경매 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.