나이스옥션 법원경매 포항 2025타경106 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 469-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 ""이동초등학교 정문"" 남측 약 150 m지점에 위치하는 ""영도빌딩(통칭)"" 건물 중 5층 501호 구분건물로서. 동측으로 아파트 단지, 서측 일대는 간선도로변 노선상가지대, 본건 남측으로 소규모 시장 등으로 형성되어 있는 근린생활시설 등의 상가지대임.

교통상황

간선도로변으로 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 5층 501호로서
외벽 : 전면 일부 화강석 붙임, 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅, 타일 등 마감 - 잠금장치로 내부확인 못함
바닥 : 데코타일 마감 등
창호 : 알루미늄샛시 유리창 등
( 사용승인일 : 2002.03.04.)

이용상태

근린생활시설 - 황소미술학원 : 잠금장치 등으로 내부상태 미확인

설비내역

위생, 급배수설비, 화재경보기 등

토지의 형상 및 이용상태

남서향 경사지대에 조성된 세장형의 토지로서 2층이 북측도로와 평탄한 상태이며, 1층은 서측도로와 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

부측 폭 35m 의 아스팔트포장도로, 서측 폭 약 5m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 사무실이며, 실제 미술학원으로 이용한 것으로 조사됨

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 임대관계는 확인하지 못함.
2) 기 타 : 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 탐문조사에 의하였으므로 내부조사 결과에 따라 가격의 변동이 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도는 사무실이며, 실제 미술학원으로 이용한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경106 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 내남농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 469-7

용도: 근린시설

토지면적: 45.95㎡ (약 13.90평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 114.48㎡ (약 34.63평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 182,000,000원

채권 총액 (등기부 요약 기준): 222,043,552원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동에 소재하며, 이동초등학교 정문에서 남측으로 약 150m 지점에 위치한 '영도빌딩' 건물 내 5층 501호 구분건물입니다. 동측으로는 아파트 단지가 있으며, 서측 일대는 간선도로변 노선상가지대, 남측으로는 소규모 시장 등이 형성된 근린생활시설 등의 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건은 간선도로변에 위치하여 제반 교통사정은 편리한 편입니다. 부측으로는 폭 35m의 아스팔트 포장도로, 서측으로는 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 남서향 경사지에 조성된 세장형의 토지이며, 2층은 북측 도로와 평탄하고 1층은 서측 도로와 평탄한 상업용 건부지입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 상대보호구역(2015-12-16)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 분석

본건 건물은 2002년 3월 8일 소유권 보존 등기되었으며, 이후 공유자 지분 이전 등이 있었습니다. 말소기준권리인 내남농업협동조합의 근저당권(2018년 12월 11일, 160,000,000원)보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 등의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 2025년 1월 15일에 내남농업협동조합에 의해 임의경매가 개시되었습니다. 2025년 3월 5일에는 백창훈 씨 앞으로 상속에 의한 소유권 이전이 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 매각으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 대잠동 일대는 이동초등학교 인근으로, 동측의 아파트 단지와 서측 간선도로변 상가지대, 남측 소규모 시장 등이 형성되어 있어 근린생활시설로서의 입지가 양호합니다. 포항시 남구는 주거, 상업, 행정 기능이 복합된 지역으로, 대잠동은 포항시청이 이전하면서 발전한 지역입니다.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 본건의 주용도는 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설이며, 실제로는 미술학원으로 이용된 것으로 조사되었습니다. 주변의 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성을 고려할 때, 교육 및 서비스 관련 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 시장이 위치하며, 대규모 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 이동초등학교가 위치하며, 포항성모병원, 좋은의사들 속시원내과의원 등 의료시설도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이

본건은 공부상 용도가 '사무실'이나, 실제로는 '미술학원'으로 이용한 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물대장상 용도 변경 등 행정적인 절차가 필요할 수 있으며, 매각 후 원상복구 또는 용도변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

잠금장치 및 점유자 부재로 인해 건물 내부 상태를 확인할 수 없었습니다. 외부 조사를 통한 개략적인 정보에 의존하였으므로, 실제 내부 상태에 따라 감정가와 다를 수 있는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 제3종일반주거지역에 속하나, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 대잠동에 위치한 근린생활시설로, 교육 및 상업 시설이 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능하나, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이하고 내부 확인이 불가능하다는 점은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성을 갖춘 대로변 코너 상가 건물입니다.

* 인근에 아파트 단지 및 학교가 있어 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 매각으로 인한 소멸되는 권리만 존재하여 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 182,000,000원입니다. 인수할 임차 보증금이 없고, 권리관계도 명확한 점은 긍정적입니다. 하지만 내부 확인 불가 및 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인한 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 선에서 검토하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.