나이스옥션 법원경매 포항 2025타경362 [2] 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산66-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 소재 ""칠전마을"" 동측 및 남동측 인근에 위치
하며, 부근일대는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 부근까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형 완경사지로서, ""자연림""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 맹지, 기호(2)는 지적도상 지목이 도로인 토지와 접하고 있으나 현재는 폐쇄된
상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2019-11-29), 지구단위계획구역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역(2016-11-
28), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임.
기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2019-11-29), 지구단위계획구역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역(2016-11-
28)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①입목 포함 평가 ②분묘 소재 여부 확인 불가 ③지적도상 지목이 도로인 토지와 접하고 있으나 현재는 폐쇄된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경362 (2)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산66-7

용도: 임야

감정가: 848,674,000원

매각기일: (제공된 정보에 매각기일은 명시되어 있지 않습니다.)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 3893.00㎡ (약 1177.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 현OOOOOOOO (현대제철새마을금고, 주식회사포스코모빌리티솔루션 등으로 추정)

1.4. 기타 물건 정보

특이사항: 분묘기지권, 유동화물건, 개발행위허가제한구역

주의사항:

* 입목 포함 평가

* 분묘 소재 여부 확인 불가

* 지적도상 지목이 도로인 토지와 접하고 있으나 현재는 폐쇄된 상태임

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 소재 "칠전마을" 동측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 "자연림"으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상황

기호(1) 토지는 맹지입니다. 기호(2) 토지는 지적도상 도로로 표기된 토지와 접하고 있으나, 현재는 폐쇄된 상태로 확인되었습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발행위허가제한지역(2019-11-29)으로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역, 모든 축종에 대한 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역(2016-11-28) 및 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)으로 규제받고 있습니다.

이러한 복합적인 용도지역 지정 및 제한사항은 향후 개발 가능성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

2.6. 주변 시설 정보

Google 검색 결과, 본건 주변에는 칠전마을과 같은 소규모 주거 단지가 있으며, 넓은 농경지와 산림 지역이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 공업 단지는 인근에 확인되지 않아 전원적인 환경을 유지하고 있습니다. 혐오 시설은 현재까지 확인된 바 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 29일 접수된 현대제철새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 소멸 대상 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 근저당권(을5, 을7), 근저당권가처분(을7-1), 가압류(갑13, 갑14), 그리고 임의경매개시결정(갑15) 등 등기부등본 상의 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원). 다만, 임대차 관계는 미상으로, 추후 임대차 여부 및 내용에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

3.5. 토지 등기부 요약

등기부등본 상에는 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 등기 기록이 확인됩니다. 최신 소유권 이전은 2021년 8월 30일 김상규 씨에게 매매로 이루어졌습니다.

3.6. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 4,334,000,000원으로 집계되었습니다.

4. 상권분석

본건은 임야로, 현재 자연림 상태이며 농경지 및 주택과 인접한 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업지구의 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다.

주변에 "칠전마을"이 있어 소규모 생활권이 형성되어 있으나, 대규모 상권이나 주요 시설 접근성은 낮은 편입니다.

현재 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 개발행위허가제한지역 등 각종 규제가 많아 토지의 활용 방안이 매우 제한적입니다. 향후 규제 완화 또는 특정 개발 계획의 수립 여부에 따라 잠재적 가치가 달라질 수 있으나, 현재로서는 투기적 성격이 강하거나 장기적인 관점에서 접근해야 하는 물건으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 개발되지 않은 임야 지역으로, 인근 "칠전마을"을 통해 기본적인 생활 기반 시설 접근이 가능할 것으로 보입니다. 하지만 직접적인 편의시설이나 문화, 교육 시설 등에 대한 접근성은 도심 지역에 비해 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 분묘 소재 여부 확인이 불가하며, 만약 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 맹지 및 폐쇄된 도로: 기호(1) 토지는 맹지이며, 기호(2) 토지는 인접 도로가 폐쇄되어 있어 건축이나 개발 시 진입로 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 개발행위허가제한: 강력한 개발 규제로 인해 토지의 활용 및 개발이 매우 제한적입니다.

* 입목 포함 평가: 토지 감정가에 입목이 포함되어 있으므로, 입목의 가치 및 처리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 유동화 물건: 채무의 유동화는 복잡한 금융 관계를 나타낼 수 있으며, 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 포항시 남구 연일읍 학전리 소재 임야는 아름다운 자연 환경 속에 위치하고 있으나, 맹지 또는 폐쇄된 도로와의 접면, 분묘기지권의 잠재적 문제, 그리고 다수의 개발 제한 사항으로 인해 취득 후 활용에 상당한 어려움이 예상되는 물건입니다.

도시지역, 자연녹지지역이라는 점은 향후 도시 확장이나 개발 가능성을 시사하지만, 현재로서는 각종 개발 제한으로 인해 그 실현 가능성이 매우 낮습니다.

따라서 본건은 개발이 용이한 일반적인 투자 목적보다는, 향후 규제 완화 가능성 또는 특정 목적(예: 종교시설, 임야 관리 등)을 가진 소수의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 규제 완화 시 잠재적 가치 상승: 장기적인 관점에서 포항시의 개발 계획 변화에 따라 자연녹지 지역의 토지 가치가 상승할 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 경쟁률 가능성: 상기 언급된 여러 제약 사항들로 인해 일반적인 투자자들이 선호하지 않아, 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액이 848,674,000원으로 제시되어 있습니다. 인수할 임차보증금이 없고, 등기부상 총 채무액이 매우 높으나 이는 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 물건의 제약사항(분묘기지권, 맹지, 폐쇄된 도로, 개발제한)과 현재 토지 이용 현황(자연림)을 고려할 때, 감정가대로 입찰하기에는 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 분묘 여부 확인, 개발 가능성 및 제한 해제 가능성 등에 대한 심층적인 분석 후에 결정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.