나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11232 [2] 충청남도 천안시 동남구 북면 납안리 123-15 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11232 [2] 충청남도 천안시 동남구 북면 납안리 123-15 전 경매

• 사건번호: 2025타경11232
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 북면 납안리 123-15
• 용도: 전

천안지원 경매4계 2025타경11232 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 납안리 123-15 | 감정가: 47,586,000원 | 최저가: 16,322,000원 | 용도: 전

1. 천안지원 2025타경11232 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11232 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 납안리 123-15

용도: 전 (현재 자연림 이용 중)

감정가: 47,586,000원

토지면적: 721.00㎡ (약 218.10평)

토지 지분율: 72100 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 천OOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권 성립 여지 있음.

주의사항: 1. 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여지 있음.

2. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

감정평가서 요약:

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 천안시 동남구 북면 납안리 소재 '북면납안1리마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농지 등이 소재하는 지역임.

- 교통상황: 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

- 형태 및 이용상태: 부정형 토지로 '자연림'으로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 맹지이며 남측과 동측의 약 2미터 내외 도로를 통해 접근 가능함 (기호 1, 2 공통).

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1): 보전관리지역, 관광·휴양개발진흥지구(마론뉴데이), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역), 영농여건불리농지.

- 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(북면21(관리형)), 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역), 영농여건불리농지.

- 제시 외 물건: 기호(2) 지상에 제시외 분묘가 소재함.

- 공부와의 차이: 지목은 '전'이나 현황 '자연림'으로 이용 중임.

- 기타 참고사항: 구체적인 임대차 관계는 미상임.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 북면 납안리에 위치하며, '북면납안1리마을회관'에서 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주택과 농지가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 현황 '자연림'으로 이용 중이며, 토지 서측과 남측으로는 약 2미터 내외의 좁은 도로를 통해 접근이 가능하여 차량 진출입 및 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 본 토지는 맹지 형태로, 이에 대한 접근성 개선 방안을 고려해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건의 채무자는 소유자 본인인 김OO이며, 채권자는 천OOOOOOOOOO입니다. 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보이나, 가장 중요한 사항은 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 조사 결과, 본건 토지(기호 2) 지상에 제시 외 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 관리하기 위해 필요한 범위 내에서 그 토지를 사용할 수 있는 관습법상 권리입니다. 만약 분묘기지권이 성립된다면, 토지 소유자는 해당 분묘를 임의로 이장하거나 철거할 수 없으며, 경우에 따라서는 토지 사용에 대한 지료를 지급해야 할 수도 있습니다. 본 경매 물건의 최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인한 제약을 반영한 것으로 보입니다. 따라서 입찰 전 반드시 분묘의 현황, 연고 유무, 분묘기지권 성립 가능성 등을 면밀히 조사하고 법률 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변에는 주택과 농지가 대부분이며, 상업 시설은 인근 마을회관이나 소규모 점포 수준일 것으로 예상됩니다. 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 천안 시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사나 기타 시설이 인근에 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 천안시의 가축사육 제한구역 규제는 상당 부분 지정되어 있어, 신규 축사 조성이나 기존 축사의 확장에 대한 제한이 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건지는 천안시 동남구 북면 납안리에 위치하며, 행정구역상 천안시 생활권에 속합니다. 가까운 편의시설로는 북면납안1리 마을회관이 있으며, 대중교통은 인근 버스 승강장을 이용할 수 있습니다. 자연환경은 비교적 양호하나, 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변에 국도 및 지방도로와의 연계는 보통 수준으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 가장 큰 리스크는 분묘기지권의 성립 가능성입니다. 분묘가 소재하고 있으며, 이에 따른 권리 행사가 토지 이용 및 개발에 제약을 가할 수 있습니다. 특히 토지 소유자는 분묘의 존재로 인해 재산권 행사에 제한을 받을 수 있으며, 장기적으로는 분묘 연고자와의 협의 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 공부상 지목은 '전'이나 현황 '자연림'으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 실제 토지 이용 현황과 공부상의 불일치로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 또한, 보전관리지역, 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역 등 복합적인 용도지역 지정은 토지 이용에 있어 다양한 규제를 받을 수 있음을 시사합니다.

셋째, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 관련 시설 설치는 엄격히 제한됩니다. 이는 해당 지역의 개발 방향성을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

넷째, 맹지로서 도로 접근성이 좋지 않다는 점도 잠재적 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 동남구 북면 납안리에 위치한 토지 경매 물건으로, 현재 '자연림'으로 이용 중이며 지목은 '전'입니다. 감정가는 47,586,000원이며, 토지 면적은 721.00㎡ (약 218.10평)입니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점이며, 이로 인해 최저매각가격이 조정된 것으로 보입니다. 지역적으로는 보전관리지역, 계획관리지역 등 용도지역이 혼합되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제약이 있습니다. 또한 맹지라는 점도 고려해야 합니다.

분묘기지권 문제는 향후 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 변수이므로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 권리 관계 및 토지 이용 제한을 충분히 인지하고, 잠재적 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **분묘기지권 고려 시 가격 메리트:** 분묘기지권이라는 명확한 리스크 요인으로 인해 일반적인 토지 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 권리 관계를 명확히 파악하고 해결책을 모색할 수 있다면, 향후 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

2. **입지 확장성:** 천안시의 외곽 지역에 위치하며, 보전관리지역 및 계획관리지역이 혼합되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 특히 관광·휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역 지정은 관련 개발 사업과의 연계 가능성을 시사합니다.

3. **자연림 활용 가능성:** 현재 자연림으로 이용 중인 점을 감안할 때, 산림 관련 휴양 시설, 펜션, 주말 농장 등 자연 친화적인 개발 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

4. **향후 가축사육 제한 완화 가능성:** 현재 가축사육제한구역으로 묶여 있지만, 향후 지역 여건 변화나 정책 변경에 따라 제한이 완화될 경우 축사 외 다른 용도로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계