나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11858 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11858 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 3층302호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경11858
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 26 SKY타워빌딩
• 용도: 근린상가

천안지원 경매4계 2025타경11858 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 26 SKY타워빌딩 | 감정가: 748,000,000원 | 최저가: 366,520,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경11858 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11858 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 748,000,000원

토지면적: 36.71㎡ (약 11.10평)

토지지분: 36.7148㎡ (약 11.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 177.84㎡ (약 53.80평)

건물지분: 177.84㎡ (약 53.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치한 스카이타워 3층 302호 근린생활시설입니다. 감정가는 7억 4천 8백만원이며, 토지 약 11.10평, 건물 약 53.80평을 포함한 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 상세 현황

* 위치 및 주위환경: 본건은 천안시민체육공원 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 각종 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철골철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 이용상태: 현재 기호(1)은 사무소(상호: YJ)로, 기호(2,3)은 근린생활시설(상호: SX THERPY)로, 기호(4,5)는 단란주점(상호: 아우라7080)으로, 기호(6,7)은 근린생활시설(상호: 킹스맨)로 외관상 이용 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 공실 여부 및 실제 용도 현황은 외관상으로만 파악된 것이므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 설비내역: 공동 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 대체로 가장형의 토지로서 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구)에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장(전유부, 갑) 상 기호(4) 306호의 면적은 55.1㎡이나, 등기부등본상 면적은 88.92㎡로 차이가 있습니다. 이는 2018년 10월 12일 전유부 분할이 집합건축물대장에는 반영되었으나, 등기부등본상에는 반영되지 않은 것으로 판단됩니다. 본 평가는 집합건축물대장을 기준으로 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 천안시의 중심 상업지역 중 하나인 불당동에 위치하고 있으며, 천안시민체육공원과 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 이용객 및 방문객의 편의성이 높습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자로부터 신청된 경매로, 일반적인 경매 절차에 따라 진행됩니다. 가장 큰 주의사항은 "임대차관계 불분명한 임차인 있음"으로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 현재 점유하고 있는 임차인이 누구인지, 그들의 대항력 유무, 배당받을 권리가 있는지 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함을 의미합니다. 임차인과의 명도 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우, 명도 지연으로 인한 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 불당동 684 스카이타워는 근린생활시설 및 상업시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 제공된 정보에 따르면, 본건 건물 내에는 사무소, 근린생활시설, 단란주점 등 다양한 업종이 입점해 있거나 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 상권의 활성화 가능성을 시사합니다. 다만, 최근 검색 결과에서 해당 건물 주변이나 천안시민체육공원 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 상권의 특성상 유흥업소 등 민감한 업종이 포함되어 있어, 이에 대한 민원 발생 가능성 등을 간과해서는 안 됩니다. 정확한 상권 현황 및 잠재적 혐오시설 유무는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

본건은 천안시민체육공원이 인접해 있어 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기에 매우 유리한 환경입니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 불당동은 천안시 내에서도 비교적 발전된 지역으로, 주거 및 상업 인프라가 잘 갖추어져 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대차관계가 불분명한 임차인이 존재하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인의 점유 권리 및 대항력 여부를 철저히 분석해야 합니다.

* 건물대장-등기부등본 면적 불일치: 집합건축물대장상의 면적과 등기부등본상의 면적이 상이하며, 이는 집합건축물대장 기준 가격 산정에 영향을 미쳤을 수 있습니다. 경매 진행 시 이 부분을 반드시 인지하고 입찰가를 산정해야 합니다.

* 실제 이용 현황과 외관상 파악의 차이: 현재 이용 상태가 외관상으로만 파악되었으므로, 실제 공실 여부 및 용도가 다를 수 있습니다. 낙찰 후 예상치 못한 공실이나 업종 변경의 제약이 있을 수 있습니다.

* 상권 내 업종 구성: 단란주점 등이 이용 중인 것으로 파악되어, 해당 업종과 관련된 민원이나 상권 이미지에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 불당동의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설입니다. 천안시민체육공원과의 인접성, 편리한 교통, 풍부한 상업 인프라는 분명한 장점입니다. 하지만, 불분명한 임대차 관계, 공부와의 면적 차이, 실제 이용 현황 불확실성 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 불당동의 핵심 상업지구 내 입지: 뛰어난 입지 조건과 풍부한 잠재 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 다양한 업종의 가능성: 근린생활시설 용도로, 사무실, 상점, 요식업 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 천안시민체육공원 인접: 쾌적한 환경과 여가 활동 접근성은 상업시설로서의 매력을 더합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 권리 분석 및 명도 과정의 어려움을 극복한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계