나이스옥션 법원경매 대구 2024타경9105 [2] 경상북도 영천시 화산면 연계리 496-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도 · 평가일 2024.11.16

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경산시 압량읍 의송리 소재 "의송마을" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 단독주택등으로 이루어져 있습니다.

위치 및 부근의 상황

본건은 경사북도 영천시 화산면 연계리 소재 "굴견지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지등으로 이루어져 있습니다.

토지의 상황

1) 형상 및 이용상황
남향 완경사지대를 평탄하게 조상한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

2) 도로상태
북동측 및 남동측으로 폭 약 5-6미터, 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

3) 토지이용계획
제1종일반주거지역(경상북도 제2009-196호[2009.04.13]) , 소로1류(폭 10m-12m)(2022-01-17)(압15, 부산지방국토관리청고시제2022-13호(2022.1.17.))(접합), 가축사육제한구역(2019-07-09)(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(주거밀집 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
기호(2,3) 남서향 및 동향 완경사지대를 일부 평탄하게 조성한 자루형 및 장방형 토지로서, 기호(2)는 공업용건부지, 기호(3)은 나지로 이용중입니다.
기호(4) 동향 완경사지대의 부정형 토지로서, 도로입니다.

나. 도로상태
기호(2)는 남서측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접합니다.
기호(3)은 맹지로서 인접필지(기호(2))를 통하여 출입합니다.
기호(4)는 본건이 폭 약3미터의 관습상 도로입니다.

다. 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태
기호(2) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한1km(한육우2400㎡미만 젖소 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3,4) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한1km(한육우2400㎡미만 젖소 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

건물의 구조 및 현상

기호(나) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서,
- 외벽 : 판넬마감
- 내벽 : 우레탄판넬, 벽지, 타일 마감등
- 바닥 : 하드너, 에폭시, 데코타일, 타일 마감등
- 창호 : 새시창 마감입니다.

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 샌드위차 판넬마감
내벽 : 우레탄 및 샌드위치 마감
바닥 : 칼라하드너 마감
창호 : 새시창 마감등입니다.
제조업소로 이용중입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 냉동 및 냉장설비로서, 현상 및 관리상태는 보통이며, 가동가능여부는 미상입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 냉동냉장설비, 수변전설비로서 현상 및 관리상태는 보통입니다.

공작물의 현상

없습니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항

건축물대장상 2020.5.22에 증축 17.66㎡, 신규생성(증축), 기타지붕 컨테이너조 13.25㎡가 등재되어 있으며, 증측 17.66㎡는 제외외건물(ㄱ)으로 평가하고, 컨테이너조 13.25㎡는 현황 멸실되어 평가하지 아니하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계기구 포함.
목록5 맹지임. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경9105 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,733,375,920원

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (주의사항 명시)

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 영천시 화산면 연계리 496-1

지번 주소: 경상북도 영천시 연유길 156 (화산면 연계리)

용도: 공장 (건축물대장상)

토지면적: 2628.00㎡ (약 795.09평)

건물면적: 1498.56㎡ (약 453.02평) (주요 건물 면적)

건물 제시외 면적: 12.00㎡ (주의사항 참고)

건축물대장상 주요 건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물 (JSON 데이터 기준)

건축물 사용승인일: 2021년 4월 30일 (JSON 데이터 기준)

2.3. 특이사항

중복병합사건, 공동담보, 재매각, 일괄매각.

제시외 건물 및 기계기구 포함 매각.

목록5 맹지임 (주의사항 명시).

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 영천시 화산면 연계리 소재 "굴견지" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 농경지 등으로 이루어져 있습니다.

3.2. 토지 현황

토지는 남향 완경사지대를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

3.3. 도로 및 접근성

북동측 및 남동측으로 폭 약 5-6미터, 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

하지만 "주의사항"에 '목록5 맹지임'이라는 내용이 기재되어 있어, 토지의 실제 맹지 여부 및 도로 접근성에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(공동주택/주거밀집 800m 이내)에 해당합니다.

(참고: 일부 감정평가서 요약에서 경산시 압량읍 의송리 소재로 언급된 부분이 있으나, 주소지 기준으로 영천시 화산면 연계리 물건으로 파악됩니다.)

4. 권리분석

4.1. 권리 관계

경매 신청 채권자는 주OOOOOOOO 입니다.

등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등재되어 있으나, 이들 권리는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 토지의 경우 2020년 6월 30일 접수된 신한은행 근저당(을3)이며, 건물의 경우 2021년 5월 24일 접수된 신한은행 근저당(을1)입니다.

총 등기부채권액은 토지 약 49억 2137만 원, 건물 약 48억 9522만 원으로 매우 높은 수준입니다.

4.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현장 조사 시 임대차 관계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 영천시 화산면 연계리는 농경지와 더불어 다수의 공장 및 산업시설이 산재한 지역으로 파악됩니다.

이는 공장 부지로서의 기본적인 수요가 있음을 시사합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 물건지 주변에 대한 일반적인 지도 서비스 검색 결과, 인근에 대규모의 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 즉시 확인되지 않았습니다.

주요 주변 환경은 공장 및 농경지가 혼재된 형태입니다.

다만, 보다 상세한 환경 분석 및 잠재적 혐오시설 배치 여부는 현장 답사를 통해 상세히 파악해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

본 물건은 지방 도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근은 가능합니다.

주변 지역은 농경지와 공장이 주를 이루므로, 대중교통 및 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 다소 부족할 수 있습니다.

가장 가까운 읍/면 소재지 또는 영천 시내로의 접근성을 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 가능성

'주의사항'에 '목록5 맹지임'이라는 명시적인 문구가 있으나, 토지 현황 설명에는 도로와 접한다고 기재되어 있어 상충됩니다.

이는 물건의 활용 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 현장에서 정확한 맹지 여부 및 인접 도로 현황을 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 재매각 및 복잡한 권리관계

재매각 물건이라는 점은 최초 입찰 시 예상치 못한 문제 발생 또는 낙찰자의 부담으로 인한 취하 가능성을 시사합니다.

중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 절차가 복잡할 수 있음을 나타내며, 이에 대한 면밀한 이해가 필요합니다.

등기부상 총 채권액이 매우 높은 점은 낙찰 후에도 정산 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포할 수 있습니다.

7.3. 제시외 건물 및 기계기구

제시외 건물(건축물대장상 증축 등) 및 기계기구(냉동/냉장 설비 등)가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 철거, 이전, 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

특히 기계기구의 경우 가동 가능 여부가 미상으로, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

7.4. 건축물대장 현황 불일치 가능성

건축물대장상 2020년 증축분 및 컨테이너 조 등재 내용과 현황이 다를 수 있습니다. (컨테이너 조는 현황 멸실로 평가 제외됨)

이는 건축물 현황 조사를 통해 명확히 해야 합니다.

7.5. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 화산면 연계리에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물 일괄 경매 물건으로, 감정가는 17억 3337만 원입니다.

주변은 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 공장 부지로서의 활용 가능성이 있습니다.

권리관계는 말소 예정인 권리가 다수이나, 지상권 등 인수되는 권리가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

특히 '맹지' 가능성과 재매각, 복잡한 권리관계, 제시외 건물 및 기계 포함 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

기계기구의 가동 여부, 임대차 관계 미상 등도 명도 및 활용에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 일괄 매각을 통한 활용 용이성

토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 즉시 공장 운영 또는 재건축/개발 등 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

9.2. 잠재적 가치 상승 가능성

영천 지역의 산업 발전 계획이나 공장 부지 수요 변화에 따라 본 물건의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9.3. 재매각 물건의 기회

재매각 물건은 최초 입찰 참여자들이 부담을 느꼈던 요인이 해소되었거나, 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9.4. 명확해지는 권리관계

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸(지상권 제외)된다는 점은 낙찰 후 권리 확보에 있어 긍정적인 요소입니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 향후 수익성, 부담해야 할 추가 비용(철거, 수리, 명도 등), 그리고 경매 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 감정가는 1,733,375,920원입니다. 재매각 물건이고 맹지 가능성, 복잡한 권리관계, 제시외 건물 및 기계 처리 비용 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 최초 감정가보다 낮은 금액에서 입찰이 시작될 수 있습니다.

최저매각가격의 20%인 매수신청보증금을 미리 준비해야 합니다.

투입 가능 자금, 예상되는 명도 비용, 필요한 시설 보수 비용 등을 면밀히 산정한 후, 합리적인 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.