나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30174 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 4층 401호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30174 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 4층 401호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매2계 2025타경30174 | 소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 맹방해변로 39, 101동 4층 401호 (삼척근덕더스테이) | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 112,700,000원 | 용도: 연립주택

1. 강릉지원 2025타경30174 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30174 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 4층 401호

용도: 연립주택 (도시형 생활주택-단지형 연립주택)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 103.88㎡ (약 31.42평)

토지 지분율: 10387.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준 추정)

건물 지분율: 8493.869999999999

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 신OOOOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리에 위치하며, 근덕중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 공공기관, 농경지 등이 혼재된 면소재지 내 주거지대입니다. 차량 접근은 용이하나, 인근에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 남측으로 폭 약 8M, 북동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC 샷시 이중창으로 마감되었습니다. 내부 이용상태는 도시형생활주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 스프링쿨러, 옥내소화전, 개별 난방 시설 등을 갖추고 있습니다. 토지는 부정형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 신OOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인이 점유 중이라는 점입니다. 보증금 1억 9,400만원에 임대차 계약일은 2022년 12월 2일, 점유 개시일은 2022년 12월 30일입니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있으므로, 상세한 권리 분석이 필요합니다.

1.5. 상권 및 생활정보

본 물건이 소재한 삼척시 근덕면은 면소재지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 근덕중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 지역 커뮤니티가 형성되어 있습니다. 다만, 대중교통 사정이 다소 불편하다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 주변에 이화루, 근덕이삼척꽈배기 본점, 남이네식당 등의 식당들이 있어 기본적인 외식 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종 일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(교가리느티나무)으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 규제를 받을 수 있으므로, 사전에 삼척시청 등 관련 기관에 문의하여 상세한 내용을 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 임차인이 보증금 1억 9,400만원으로 점유 중이라는 점입니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 또한, 대중교통 이용의 불편함은 향후 부동산 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 역사문화환경보존지역으로 지정된 만큼, 향후 재건축이나 리모델링 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

비록 대중교통이 다소 불편하고 역사문화환경보존지역이라는 제약이 있지만, 삼척시 근덕면이라는 지역적 특성과 도시형생활주택이라는 상품성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 감정가 2억 3천만원 대비 토지 면적 약 31.42평, 건물 면적 약 25.69평의 규모를 가지고 있습니다. 임차인 명도 완료 후 시세 대비 합리적인 가격으로 매수한다면, 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승에 따른 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 삼척시는 해양 관광 및 지역 발전을 위한 다양한 계획을 추진하고 있어 장기적인 관점에서의 투자 매력도 존재합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 임차인 점유 및 역사문화환경보존지역 지정이라는 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서, 입찰 전 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 가능성, 그리고 해당 지역의 개발 계획 등을 종합적으로 검토하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

2.0. 주의사항

본 물건은 도시형 생활주택(단지형 연립주택)입니다. 매각기일 전까지 법원 매각물건명세서 및 현황조사서, 감정평가서를 반드시 확인하시기 바랍니다. 또한, 임차인 명도 관련 사항은 반드시 법률 전문가와 상담 후 진행하시길 권장합니다.

법원 정보

강릉지원 경매2계