나이스옥션 법원경매 천안 2025타경451 [6] 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-12 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경451 [6] 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-12 대지 경매

• 사건번호: 2025타경451
• 주소: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-12
• 용도: 대지

천안지원 경매5계 2025타경451 | 소재지: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-12 | 감정가: 1,150,500원 | 최저가: 395,000원 | 용도: 대지

1. 지분 매각이며, 경계 불분명하여 정확한 경계 및 위치는 측량을 요합니다.

2. 공부상 '대지'이나 현황상 '밭'으로 사용 중입니다.

제시외 물건: 기호(3~5,7) 토지 상 비닐하우스 등이 소재하며, 기호(8) 토지 상 분묘 6기와 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이: 기호(6) 공부상 대지이나 '전'으로 이용 중이며, 기호(8)은 공부상 임야이나 '전 및 제시외 건물 부지'로 이용 중이며, 기호(9)는 임야이나 '전'으로 이용 중입니다.

*1.2.입지조건

본건은 충청남도 아산시 신창면 가덕리 소재 '가덕2리마을회관' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로 상태는 기호에 따라 폭 3~9미터 내외의 콘크리트 포장도로, 비포장도로, 아스콘 포장도로와 접하고 있으며, 기호(9)는 지적도상 맹지입니다. (본건 매각 지분이 특정 기호에 해당하는지 여부에 따라 도로 접근성이 달라질 수 있습니다.)

토지이용계획은 다음과 같습니다.

- 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역

- 기호(2~7): 계획관리지역, 가축사육제한구역

- 기호(8,9): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

*1.3.권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 정OO입니다.

임의경매의 경우, 매각으로 인해 선순위 권리는 소멸되는 것이 일반적이나, 본건의 구체적인 권리 관계 및 말소 기준 권리 등에 대한 상세한 분석은 추가적인 법원 자료 확인이 필요합니다.

가장 중요한 권리 관계 상의 특징은 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 토지의 일부 지분만이 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

*1.4.상권분석

본건은 주거 및 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 편의시설이나 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 상권 분석보다는 지역적인 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

*1.5.생활정보

본건은 '가덕2리마을회관' 인근에 위치하며, 주변은 전원적인 농촌 환경을 이루고 있습니다.

차량 이동 시 생활 편의 시설 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 활용할 수 있습니다.

자연환경이 비교적 양호한 지역으로 볼 수 있으나, 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

*1.6.잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 공동 소유 관계의 복잡성 및 소유권 행사상의 제약이 가장 큰 리스크입니다.

경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 이 과정에서 이웃 토지 소유주 또는 다른 지분권자와의 분쟁 가능성이 있습니다.

공부상 지목과 현황(밭, 임야)이 상이하여, 향후 토지 이용 시 관련 법규 검토 및 형질 변경 등에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 상에 비닐하우스, 분묘 6기, 제시외 건물 등 별도 신고되지 않은 물건들이 소재하고 있어, 매수 후 이에 대한 처리(철거, 이장 등)가 필요하며, 이에 따른 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 분묘는 이장에 민감한 사안일 수 있습니다.

일부 기호(9)는 지적도상 맹지이므로, 매각 지분이 맹지에 해당하거나 맹지와의 인접성을 고려해야 할 경우 접근성에 문제가 발생할 수 있습니다.

*1.7.종합 의견

본건은 충청남도 아산시 신창면의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

매각 대상 지분의 면적이 7.6659㎡ (약 2.32평)으로 매우 작으며, 전체 토지(23.00㎡)의 1/3 지분만을 취득하게 됩니다.

가장 큰 위험 요인은 '지분 매각'과 '경계 불분명', 그리고 '제시외 물건(특히 분묘)'의 존재입니다.

따라서 본 건은 공동 소유 관계를 원만하게 해결할 수 있거나, 해당 지역의 특성을 잘 이해하고 추가적인 비용과 노력을 감수할 의사가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 일반적인 투자 목적보다는 특정 개인의 필요에 의한 취득일 가능성이 높습니다.

*1.8.투자 포인트

낮은 감정가 및 소액 투자 가능성: 매우 작은 면적과 지분 매각으로 인해 총 감정가가 115만 500원입니다. 이를 통해 소액으로 토지 지분을 취득할 수 있습니다.

지역 특성 활용 가능성: 농림지역 또는 계획관리지역에 속해 있어, 향후 해당 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화에 따라 가치가 상승할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, 매우 제한적일 것으로 예상됩니다.)

공동 소유 해결 시 가치 증대: 만약 나머지 지분권자와 협의하여 토지를 통합하거나 특정 용도로 개발할 수 있는 방안이 마련된다면, 지분 가치 이상의 잠재적 이익을 기대할 수 있습니다. (매우 어려운 과제임)

*1.9.주변 시설 및 혐오시설 조사

Google 검색 결과, 본건 소재지(충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-12) 주변은 주로 농경지, 임야, 소규모 단독주택 등이 분포하고 있습니다.

주변에서 직접적으로 확인되는 대규모 공장, 축사, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

다만, 기호(8) 토지 위에 분묘 6기가 소재하고 있다는 점은 민감한 부분으로 고려될 수 있습니다. 또한, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 해당 용도의 시설 설치에 제한이 따릅니다.

법원 정보

천안지원 경매5계