나이스옥션 법원경매 천안 2025타경451 [3] 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-5 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경451 [3] 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-5 전 경매

• 사건번호: 2025타경451
• 주소: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-5
• 용도: 전

천안지원 경매5계 2025타경451 | 소재지: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-5 | 감정가: 6,252,070원 | 최저가: 2,144,000원 | 용도: 전

1. 천안지원 2025타경451 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경451 (3)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 526-5

용도: 전

감정가: 6,252,070원

토지면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

토지지분: 51.6615㎡ (약 15.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 정OO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분 매각

주의사항:

1. 지분 매각이며, 경계 불분명하여 정확한 경계 및 위치는 측량을 요함.

2. 농지취득자격증명 제출 필요 (매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가).

3. 지상 소재 비닐하우스는 평가 및 매각에서 제외됨.

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 충청남도 아산시 신창면 가덕리 소재 '가덕2리마을회관' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건 또는 본 건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태:

- 기호(1): 남서측으로 약 폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

- 기호(2): 서측으로 약 폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

- 기호(3): 북서측으로 약 폭 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

- 기호(4): 북측으로 약 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

- 기호(5,8): 북동측으로 약 폭 9미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

- 기호(7): 북동측으로 약 폭 9미터 내외의 아스콘 포장도로와 남측으로 약 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

- 기호(9): 지적도상 맹지임.

토지 이용계획 및 제한 상태:

- 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 350), 농업보호구역.

- 기호(2~7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 350).

- 기호(8,9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 350), 준보전산지.

주변 시설: 현재까지 파악된 바로는 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농림지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 농업 활동이 이루어지는 지역입니다. 아산 남성지구 도시개발사업이 인근 신창면 남성리 일원에서 추진 중이며, 이는 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

매각 대상: 본 경매 물건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건입니다. 따라서 전체 토지 면적 중 소유권이 있는 지분(51.6615㎡, 약 15.63평)에 대해서만 소유권을 취득하게 됩니다.

경매 구분: 부동산 임의 경매로, 채권자인 정OO 씨의 신청에 의해 진행됩니다.

지분 매각 주의사항: 지분 매각의 경우, 공유자 우선매수권 등 법적 절차와 관계없이 지분만 취득하게 됩니다. 또한, 공유 토지의 정확한 경계나 이용 가능한 위치를 파악하기 위해 별도의 측량이 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

농지 관련 사항: 본 건은 '전'(밭)으로 이용 중이며, 농지법에 따라 농지 취득 시 자격증명이 필요합니다. 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 낙찰 무효 사유가 되며, 납부한 입찰 보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 반드시 기한 내에 준비하셔야 합니다.

기타 권리 관계: 제시된 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하기 어려울 수 있으므로, 상세한 권리 분석은 법원 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 아산시 신창면 가덕리는 농경지와 임야, 일부 단독주택이 혼재된 지역입니다. 따라서 상업적 기능보다는 전원생활 및 농업 활동이 중심이 되는 지역 특성을 보입니다.

개발 잠재력: 인근 신창면 남성리 일원에서 '남성지구 도시개발사업'이 추진되고 있어, 향후 신창면 지역 전반의 기반 시설 확충 및 주거 환경 개선이 이루어질 것으로 예상됩니다. 이러한 개발은 장기적으로 해당 지역의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

수익성 분석: 현재로서는 직접적인 상업적 수익 창출보다는 농지로서의 활용 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 지분 매각이라는 점과 경계 불분명, 농지법규 등 고려해야 할 사항이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 본 건 인근은 조용한 농촌 및 전원 지역의 특성을 띠고 있습니다. 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어, 비교적 한적하고 자연 친화적인 생활 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

편의 시설: '가덕2리 마을회관'이 인근에 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 소재하고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 아산시 중심 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육 및 의료: 신창면 내에 초·중학교가 소재할 것으로 예상되나, 본 건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다. 종합병원 등 대규모 의료 시설은 아산시 도심 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 소유하게 되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다. 공유물 분할 청구 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수도 있습니다.

경계 불분명 및 측량 필요: 정확한 경계와 위치 파악을 위해 측량이 필수적이며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

농지법규 적용: '전'으로 이용 중인 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 법규 준수가 요구됩니다. 또한, 농지법에 따른 의무 영농 등 규제 사항이 적용될 수 있습니다.

제시외 건물 및 분묘: 기호(8) 토지상에 분묘 6기와 제시외 건물이 소재한다는 점은 추후 명도 또는 이용 시 문제가 될 수 있습니다. 비닐하우스는 매각 제외되었으나, 지상에 존재한다는 사실을 인지해야 합니다.

공부와의 차이: 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 부분이 있어(기호 6, 8, 9), 이는 등기 및 토지 이용에 혼선을 줄 수 있습니다.

개발 제한 구역: 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 제한이 따르는 용도지역이 포함되어 있어, 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 신창면 가덕리에 위치한 '전'으로, 토지 일부 지분만 매각되는 건입니다. 주변은 농경지와 단독주택, 임야가 혼재된 지역으로, 현재로서는 농업 활동이나 전원생활에 적합한 입지입니다. 교통은 차량 접근이 가능하며 버스 정류장이 인근에 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점과 '경계 불분명, 측량 필요'라는 점입니다. 또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 지상에 분묘와 제시외 건물이 존재한다는 점도 고려해야 합니다.

최근 아산 남성지구 도시개발사업이 추진되고 있어 장기적인 지역 발전 가능성은 있으나, 본 건 자체의 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다. 농림지역, 가축사육제한구역 등 개발 제한 사항도 존재합니다.

따라서 본 물건은 신중한 권리 분석과 현장 조사가 필수적이며, 지분 매각의 복잡성과 농지법규, 경계 문제 등을 충분히 이해하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

개발 잠재력: 인근 지역의 도시개발사업 추진으로 향후 지역 가치 상승 기대.

저평가 가능성: 지분 매각 및 경계 불분명 등으로 인해 일반 매물 대비 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회.

농업 활용: 농지로서의 직접적인 활용 가능성.

귀농·귀촌: 전원생활을 꿈꾸는 분들에게는 초기 투자 비용을 낮출 수 있는 기회.

법원 정보

천안지원 경매5계