나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11595 [10] 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층2-204호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11595 [10] 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층2-204호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경11595
• 주소: 충청남도 아산시 탕정면 삼성로 295, 에스어반 2층2-204호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매5계 2025타경11595 | 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 삼성로 295, 에스어반 2층2-204호 | 감정가: 183,025,000원 | 최저가: 128,118,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경11595 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층2-204호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 천안지원 2025타경11595 (10)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층2-204호

용도: 근린상가

감정가: 183,025,000원

토지면적: 54.67㎡ (약 16.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 아산시 탕정면 명암리 소재 "아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 잘 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황:

각종 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물 구조 및 이용 상태:

건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 기타(판넬)지붕의 지하 1층, 지상 3층 중 제2층 2-204호입니다. 본 물건은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 감정평가서상 어반뷔페로 사용 중인 것으로 파악됩니다. (일부 호수는 공실 또는 다른 업종으로 이용 중입니다.)

토지 형상 및 이용 상태:

토지는 부정형의 평지로 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 왕복 4차선, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역(일부제한구역350), 준보전산지 등에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본건의 가장 큰 특징은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 채권자 김OOO 외에 강신경이라는 자가 2025년 8월 18일에 505,500,000원의 유치권을 신고하였습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 현재 불분명하며, 유치권 부존재 확인 소송이 대전지방법원 2025나202366호로 항소심 진행 중에 있습니다. 낙찰자는 유치권의 부담을 인수하거나 소송 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 권리 분석 시 가장 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 소재한 아산시 탕정면 지역은 '아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지'를 중심으로 배후 주거 단지 및 상업 시설이 함께 발전하고 있는 신흥 상권입니다. 대규모 아파트 단지와 학교가 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 현재 '어반뷔페'로 사용 중이라는 점은 외식업 관련 상권으로서의 잠재력을 시사합니다. 산업단지 종사자 및 인근 주민을 대상으로 한 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 대규모 산업단지, 아파트 단지, 학교 등이 복합적으로 위치한 지역에 자리하고 있습니다. 위생 및 급·배수 설비, 시스템 냉·난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지하 주차장, 방송 설비 등이 갖추어져 있어 건물 이용에 편리합니다. 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 수월하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 '유치권'입니다. 신고된 유치권 금액(505,500,000원)이 매우 크기 때문에, 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 부담해야 할 금액이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다. 따라서 유치권 관련 소송의 진행 상황과 결과를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 부동산 시장의 변동성, 상권의 성장세, 공실률 변화 등 일반적인 상가 투자 위험도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 '아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지' 인근의 우수한 입지 조건과 배후 수요를 갖춘 근린상가로서 잠재력이 있습니다. 현대적인 건물 설비와 편리한 교통망 또한 장점입니다. 그러나 5억 원이 넘는 고액의 유치권이 신고되어 있어, 이로 인한 법적 리스크와 추가 부담 가능성이 존재합니다. 유치권 소송 결과에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 리스크 평가가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 산업단지 및 대규모 주거단지 배후 수요: 풍부한 잠재 고객 확보 가능.

2. 활발한 개발 지역: 아산시 탕정면 지역의 지속적인 성장 기대.

3. 근린상가로서의 활용성: 다양한 업종의 입점 및 임대 수익 창출 기회.

4. 합리적인 감정가 (유치권 미고려 시): 유치권 문제가 해결된다면 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

혐오시설 관련:

본건 주변 지역은 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있으며, '아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지' 및 대규모 주거단지와 인접하고 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 토지이용계획상, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 인근에 위치한다는 명확한 정보는 없습니다. 가축사육제한구역 지정은 환경 오염 방지를 위한 규제 사항으로, 혐오시설과는 직접적인 관련성이 낮습니다.

법원 정보

천안지원 경매5계