나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11595 [4] 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층1-204호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11595 [4] 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층1-204호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경11595
• 주소: 충청남도 아산시 탕정면 삼성로 295, 에스어반 2층1-204호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매5계 2025타경11595 | 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 삼성로 295, 에스어반 2층1-204호 | 감정가: 192,972,000원 | 최저가: 135,080,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11595 (4)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층 1-204호

용도: 근린상가

감정가: 192,972,000원

토지면적: 57.64㎡ (약 17.44평)

토지지분: 57.64㎡ (약 17.44평)

건물면적: 48.02㎡ (약 14.53평)

건물지분: 48.02㎡ (약 14.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면 명암리 소재 "아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 및 상업 인프라가 갖춰진 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 또한, 본건 남동측으로는 왕복 4차선 도로, 동측으로는 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있어 도로 조건이 양호합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건의 채권자는 김OOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 유치권의 존재입니다. 감정평가서상 현재 동성중공업이 건물을 사용 중인 것으로 파악됩니다. 강신경은 2025년 8월 18일 유치권 신고액 505,500,000원으로 유치권을 신고하였으나, 이 유치권의 성립 여부는 현재 불분명합니다. 현재 유치권 부존재 확인 소송이 항소심(대전지방법원 2025나202366호)으로 진행 중이므로, 법원의 최종 판결에 따라 유치권의 존부가 결정될 것입니다. 또한, 과거 유사한 "에스어반" 건물(동산리 568-2)의 공매 사례에서는 명도 책임이 매수자에게 있음을 명시한 바 있어, 본건 역시 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 기타(판넬)지붕의 지하 1층/지상 3층 건물 중 제2층 1-204호입니다. 외벽은 석재, 치장벽돌, 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 세멘트 몰탈 및 타일, 창호는 강화유리 및 샷시 등으로 마감되었습니다. 건물은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중이며, 전체 건물(기호 가~너)의 이용 상태는 동성중공업, 신안산업개발(주), 삼성로한식뷔페 등이 이용 중이거나 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 본건 1-204호의 정확한 현재 이용 현황은 별도 확인이 필요합니다. 토지는 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며, 토지 및 건물에 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 상권 분석

본 물건은 "아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지"와 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역에 위치합니다. 이는 지역 상권 활성화에 매우 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변에 대규모 아파트 단지와 학교가 다수 있어 주거 밀집 지역의 고정적인 소비층을 확보할 수 있습니다. 근린생활시설이 밀집해 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능하며, 젊은 인구 유입이 지속적으로 증가하는 아산시의 성장세와 맞물려 상권 발전 잠재력이 높습니다.

1.6. 생활 정보

아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지와 인근 대규모 아파트 단지, 학교 등이 있어 주민 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 위치해 있으며, 남동측의 4차선 도로와 동측의 8m 폭 도로를 통해 차량으로도 편리하게 접근할 수 있습니다. 주변으로 주거 단지 개발(예: 아산탕정자이 센트럴시티 등)이 활발히 진행되고 있어 향후 생활 인프라는 더욱 확충될 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 본 물건 주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 건물 자체적으로는 위생 및 급·배수 설비, 시스템 냉·난방 설비, 승강기, 소화전, 방송 설비 등이 갖춰져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 현재 진행 중인 유치권 관련 소송입니다. 강신경이 신고한 5억 5백 5십만원의 유치권이 법원에서 인정될 경우, 낙찰자는 이를 인수하거나 별도로 해결해야 하는 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 비록 현재 유치권 부존재 확인 소송이 진행 중이지만, 소송 결과에 따라 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 위험이 존재합니다. 또한, 감정평가서상 동성중공업이 사용 중인 것으로 명시되어 있어, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 과거 유사 물건의 공매 시 매수자에게 명도 책임이 있음을 고지한 점을 미루어 볼 때, 이에 대한 대비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 아산시 탕정면의 핵심 산업단지 인근이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 이로 인해 풍부한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 아산시의 젊은 인구 유입 증가 및 지속적인 산업 발전은 도시 전체의 성장 잠재력을 높이며, 이는 상권 활성화와 부동산 가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 약 14.53평의 비교적 소형 근린상가로서 초기 투자 부담이 상대적으로 낮으며, 다양한 업종으로의 임대 운용이 가능하다는 장점이 있습니다. 현재 유치권 이슈로 인해 경매 시장에서 주목도가 낮아질 수 있으며, 소송 결과에 따라서는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 아산시 탕정면의 주요 산업단지 인근에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 도시 성장 잠재력을 가진 근린상가입니다. 젊은 인구 유입과 산업 발달로 인해 상권 활성화가 기대되며, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 유치권 관련 법적 분쟁으로, 이는 투자 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 만약 유치권이 법적으로 부존재한다는 판결이 내려진다면, 잠재적 리스크가 해소되면서 높은 투자 수익률을 기대할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 유치권 소송의 진행 상황과 최종 판결 결과를 면밀히 주시하고, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 충분히 검토하신 후 신중하게 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

법원 정보

천안지원 경매5계