나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11595 [2] 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층1-202호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11595 [2] 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층1-202호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경11595
• 주소: 충청남도 아산시 탕정면 삼성로 295, 에스어반 2층1-202호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매5계 2025타경11595 | 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 삼성로 295, 에스어반 2층1-202호 | 감정가: 154,464,000원 | 최저가: 108,125,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경11595 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11595 (2)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 동산리 568-2 에스어반 2층 1-202호

용도: 근린상가

감정가: 154,464,000원

토지면적: 58.53㎡ (약 17.70평)

토지 지분: 58.532㎡ (약 17.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

건물 지분: 48.7575㎡ (약 14.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO

특이사항: 유치권

1.2. 주의사항

1. 감정평가서상 동성중공업이 사용 중임.

2. 강신경이 2025.8.18. 유치권 신고(신고액 505,500,000원)를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명함. (유치권 부존재 확인 소송이 항소심 대전지방법원 2025나202366호로 진행 중임).

1.3. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 탕정면 동산리에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 인근에 "아산탕정디스플레이시티1 일반산업단지"가 위치하여 산업단지 배후 지역으로서의 특징을 가지고 있습니다. 각종 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 남동측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 부정형의 평지 형태를 띠고 있습니다.

1.4. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 또한, 탕정 IC가 단지 1km 미만 거리에 위치하여 전국 어디든 원활한 이동이 가능하며, 2020년에는 수도권 전철 1호선 탕정역이 개통되어 KTX 천안아산역까지 약 35분에 이동 가능할 것으로 예상되어 교통망이 우수합니다.

1.5. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 판넬 지붕의 지하 1층/지상 3층 건물 중 제2층 1-201호 외 16호로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재, 치장벽돌 및 징크판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 세멘노츨 및 타일, 창호는 강화유리 및 샷시로 마감되어 있습니다. 본건의 용도는 제1,2종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 일부 호실은 동성중공업, 신안산업개발(주) 등이 사용 중이거나 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 속해 있습니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 아산시 탕정면은 삼성디스플레이시티 1, 2 산업단지가 인근에 자리 잡고 있어 첨단 산업의 배후 지역으로서 높은 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능을 함께 갖추고 있습니다. 특히, 탕정지구는 택지개발과 함께 다양한 편의시설 및 상업시설이 확충되고 있어 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 다양한 업종에 최적화된 지식산업센터가 위치하는 등 산업단지와의 직주 근접성이 높다는 점 또한 긍정적인 요소입니다.

1.7. 생활정보

주변으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 학교가 인접해 있어 안정적인 상권 유지에 유리합니다. 또한, 탕정지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 편의시설 및 문화시설이 확충될 가능성이 높습니다.

1.8. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OOO입니다. 현재 가장 중요한 권리상 쟁점은 '유치권'입니다. 채권자 강신경이 2025년 8월 18일에 505,500,000원의 유치권 신고를 하였으나, 이 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 현재 유치권 부존재 확인 소송이 대전지방법원에서 항소심(2025나202366호)으로 진행 중에 있습니다. 감정평가서상 동성중공업이 본건을 사용 중인 것으로 확인됩니다. 낙찰자는 잔류 유치권자와의 명도 저항, 유치권 성립 여부에 따른 추가 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 유치권 문제입니다. 현재 진행 중인 유치권 부존재 확인 소송 결과에 따라 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 소송 결과와는 별개로, 유치권 신고액이 감정가(154,464,000원) 대비 매우 높아(약 3.27배) 유치권의 존재 또는 인정 여부에 따라 물건의 실질 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 제시외 건물은 없으나, 향후 건물 내부의 하자나 수리 필요 여부도 확인해야 할 부분입니다. 토지이용계획상 준보전산지로 지정된 부분이 있어 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 아산 탕정 산업단지 인근에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력은 있으나, 높은 금액의 유치권이 신고되어 있어 법적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 유치권 관련 소송의 진행 결과와 소멸 여부가 본건의 최종 투자 가치를 결정짓는 가장 중요한 변수가 될 것입니다. 따라서, 소송 결과를 면밀히 파악하고, 명도에 대한 철저한 대비책을 마련한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.11. 투자 포인트

* 입지: 아산 탕정지구는 삼성디스플레이시티 등 산업단지 배후 수요가 풍부하며, 향후 개발 가능성이 높은 지역입니다.

* 교통: 탕정역 개통 및 탕정 IC 인접으로 광역 교통망이 우수합니다.

* 잠재적 가치: 만약 유치권이 부존재하거나 최소한의 비용으로 해결될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.12. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 인근 산업단지 및 주거 단지와 조화롭게 배치되어 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매5계