나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3260 [3] 강원특별자치도 원주시 단구동 132 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구사거리" 동측 인근에 위치하며 부근은 주택 및
상가 등이 주로 소재하는 기존 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용 또한 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1) 평탄한 부정형의 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호3,4) 평탄한 부정형의 토지로써 주거나지상태임.
일련번호5) 평탄한 가장형의 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호7,8) 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로써 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호10,11) 평탄한 부정형의 토지로써 도로 등임.
일련번호12) 평탄한 사다리형의 토지로써 주거기타 등임.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약8-9m, 동측으로 노폭 약5-6m의 아스콘포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일련번호1) 일반상업지역, 소로1류(접합), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호
구역임.
일련번호3,7,10) 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
일련번호4) 일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
일련번호5,8,11,12) 일반상업지역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물2,6) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 으로써
외 벽 : 변색벽돌붙이기마감 등.
내 벽 : 페인팅, 벽지도배 등.
창 호 : PVC 등 샷시창임.
건물9) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 으로써
외 벽 : 석재붙이기, 드라이비트마감 등.
내 벽 : 벽지도배, 페인팅, 내장타일붙이기마감 등.
창 호 : PVC샷시창임.

이용상태

건물2,6) 근린생활시설 및 주택임.
건물9) 주택임.

설비내역

건물2,6) 수세식 위생설비, 급수설비, 주택의 경우 온수난방설비 등 되어있음.
건물9) 수세식 위생설비, 급수설비, 가스온수난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경3260 (3)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 132 (신주소: 강원특별자치도 원주시 단사정길 1)

용도: 근린생활시설, 주택

감정가: 702,639,150원

토지면적: 348.00㎡ (약 105.27평)

건물면적: 491.74㎡ (약 148.78평)

제시외 건물면적: 57.50㎡ (약 17.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 단구동 "단구사거리" 동측 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 원활하여 시내외 접근성이 우수합니다.

* 인접 도로상태: 남측 노폭 약 8-9m, 동측 노폭 약 5-6m의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로1류(접합), 소로3류(접합), 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 단구동 행정복지센터, 원주시립중앙도서관, 박경리문학공원, 단구어린이공원, 원주 단구시장 등 생활 편의 및 문화 시설이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권: 이주철 (2019-10-08, 협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 단구새마을금고 근저당권 (접수일자 2020-01-22, 채권액 960,000,000원)

* 기타 권리: 주식회사엘디에스대부 근저당권, 박정웅 근저당권, 단우개발주식회사 소유권이전청구권가등기 (매매예약), 전현숙 근저당권 일부이전, 전현숙 임의경매, 원주시 압류, 단구새마을금고 임의경매 등이 등기되어 있으며, 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권 총액: 4,340,000,000원 (토지, 건물 합산)

* 임차인 현황:

* (주)세담홀딩스: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2020-06-22, 대항력 없음.

* (주)제이와이리얼코: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2021-04-29, 대항력 없음.

* (주)큐브시티: 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2021-04-19, 대항력 없음.

* 김영성: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-01-19, 대항력 없음.

* 이주일: 보증금 0원, 차임 200,000원, 사업일자 2019-01-24, 대항력 있음.

* 인수되는 권리:

* 말소기준권리보다 선순위인 등기된 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 이주일이 존재합니다. 이 임차인의 보증금은 0원이지만, 월차임 200,000원이 발생합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 단구사거리 인근의 일반상업지역 내에 위치하며, 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 주거 수요와 유동인구를 모두 확보할 수 있는 상권입니다.

* 인근에 다양한 상업시설, 공공시설, 문화시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 및 편의시설 이용에 긍정적인 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 시내외 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 단구시장 등 전통시장도 인근에 있습니다.

* 문화/교육: 원주시립중앙도서관, 박경리문학공원, 단구어린이공원 등 문화 및 휴식 공간이 가까이 있습니다. 또한, 상대보호구역 지정 지역이 있어 교육 환경과의 관련성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 관련 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 이주일이 존재하며, 보증금은 0원이지만 월차임 200,000원의 부담이 발생합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 보증금/차임이 미상인 경우에 해당하므로, 본 건은 보증금 및 차임이 모두 명시되어 있어 해당 문구 적용이 어렵습니다. 다만, 월세 발생은 리스크로 고려해야 합니다.)

* 제시 외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 법적 검토 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 총 등기부 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황상 지하 1층, 지상 3층 건물과 별도로 4층 건물도 존재하며, 각각 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있어 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 원주시 단구동의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치한 근린생활시설 및 주택입니다.

* 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 다수의 채권과 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 유의해야 합니다.

* 건축물대장 상 복합 용도 활용이 가능하며, 제시 외 건물까지 일괄 매각 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업 및 주거 혼합 지역의 장점을 가지며, 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

* 단구사거리 인근으로 주요 도로와 인접하여 접근성이 우수하고 배후 수요가 풍부합니다.

* 제시 외 건물 포함 일괄 매각으로, 활용도를 높여 부가적인 가치 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 702,639,150원입니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 직접적으로 공제할 필요는 없습니다.

* 다수의 채권과 대항력 있는 임차인의 존재, 복합 용도 건물임을 감안하여 감정가를 기준으로 시장 상황 및 내부 사정을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 검토해볼 수 있으나, 이는 참고용이며 개별적인 면밀한 분석이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 491,847,405원 ~ 597,243,227원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.