나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3260 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 114-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구사거리" 동측 인근에 위치하며 부근은 주택 및
상가 등이 주로 소재하는 기존 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용 또한 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1) 평탄한 부정형의 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호3,4) 평탄한 부정형의 토지로써 주거나지상태임.
일련번호5) 평탄한 가장형의 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호7,8) 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로써 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호10,11) 평탄한 부정형의 토지로써 도로 등임.
일련번호12) 평탄한 사다리형의 토지로써 주거기타 등임.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약8-9m, 동측으로 노폭 약5-6m의 아스콘포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일련번호1) 일반상업지역, 소로1류(접합), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호
구역임.
일련번호3,7,10) 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
일련번호4) 일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
일련번호5,8,11,12) 일반상업지역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물2,6) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 으로써
외 벽 : 변색벽돌붙이기마감 등.
내 벽 : 페인팅, 벽지도배 등.
창 호 : PVC 등 샷시창임.
건물9) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 으로써
외 벽 : 석재붙이기, 드라이비트마감 등.
내 벽 : 벽지도배, 페인팅, 내장타일붙이기마감 등.
창 호 : PVC샷시창임.

이용상태

건물2,6) 근린생활시설 및 주택임.
건물9) 주택임.

설비내역

건물2,6) 수세식 위생설비, 급수설비, 주택의 경우 온수난방설비 등 되어있음.
건물9) 수세식 위생설비, 급수설비, 가스온수난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경3260 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동 114-1에 소재한 근린시설입니다.

감정평가액은 851,980,000원이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 전OO입니다.

토지 면적은 346.00㎡(약 104.66평)이며, 건물 면적은 788.69㎡(약 238.63평)입니다.

건물 제시외 면적은 87.70㎡(약 26.53평)입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보 건이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구사거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택 및 상가 등이 주로 소재하는 기존 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 대부분 평탄한 부정형 또는 가장형이며, 주상용 건부지 또는 주거지 상태로 이용 중입니다.

대상 물건 남측으로는 노폭 약 8-9m, 동측으로는 노폭 약 5-6m의 아스콘포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 일부 필지는 소로1류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 시가지경관지구에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 주식회사 엘디에스대부의 근저당권 (을8)입니다.

등기부상 확인되는 채권 총액은 3,380,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 몇 가지 인수 또는 추가 확인이 필요한 권리가 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 원주제일순복음교회: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고일자 2025-01-13, 대항력 없음.

* 유상주: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2008-01-18, 대항력 있음. 유 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고일자가 기재되어 있지 않아 보증금 전액 배당 여부를 추가 확인해야 합니다. 보증금 5,000,000원의 인수 가능성이 있습니다.

* 토지 등기부상 권리:

* 갑3: 2번 박상수 지분 전부 이전 (김용수).

* 갑4: 소유권 이전 (김수기, 협의분할에 의한 상속).

* 갑8: 소유권이전청구권가등기 (단우개발주식회사, 매매예약). 본 가등기는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 갑9: 임의경매 (전현숙). 본 건 경매의 개시 결정으로, 말소 기준 권리보다 후순위입니다.

* 건물 등기부상 권리:

* 갑6: 소유권이전청구권가등기 (단우개발주식회사, 매매예약). 토지와 마찬가지로 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 갑7: 임의경매 (전현숙). 본 건 경매의 개시 결정입니다.

* 기타 권리:

* 을8-3: 8번 근저당권 일부 이전 (전현숙). 말소 예정.

* 을10: 근저당권 (박정웅). 말소 예정.

* 갑3 (건물): 가처분 (주명케이제이건설). 말소 예정.

* 을8 (건물): 근저당권 (주식회사 엘디에스대부). 말소 예정, 말소기준권리.

인수 보증금 합계: 0원. (유상주 임차인의 보증금 5,000,000원은 배당 여부에 따라 인수될 수 있습니다).

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 단구동은 주택 및 상가 혼용지대로, 원주 시가지 남부에 위치하며 주거 밀집 지역으로 발전해왔습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

최근 단구동 일원에는 '메가데이터 도시첨단산업단지' 조성이 본격화되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 관련 산업 유치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이 산업단지는 데이터센터, 컴퓨터 프로그래밍, 정보 서비스업 등을 주력으로 유치할 예정입니다.

인근에 단구시장 등 재래시장과 다양한 상업 시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 도심 첨단산업단지 조성과는 별개로, 원주시에서는 2030년부터 생활쓰레기 직매립 금지에 따라 소각장 설치를 추진하고 있으며, 이는 혐오시설로 인식되어 주민 반대 등 입지 선정에 난항을 겪고 있는 상황입니다. 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 장기적인 지역 개발 및 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.4. 생활정보

단구동은 원주시에서 인구가 밀집된 주요 주거 지역 중 하나입니다.

주변에 원주시립중앙도서관, 남원주중학교 등이 위치하며, 교육 시설 접근성이 양호합니다.

교통망으로는 서원대로, 치악로, 남원로 등 주요 도로가 지나고 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

다양한 상가와 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 높은 편입니다. 롯데시네마, 단구시장 등이 근거리에 있습니다.

또한, 치악산, 행구수변공원, 박경리문화공원 등 자연 및 문화 시설 접근성도 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 유상주 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 배당 신고 여부 및 배당 순위를 확인해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑8, 갑6): 단우개발주식회사 명의의 가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권 이전 등과 관련하여 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 경매 절차 진행 시 해당 권리의 처리 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 중복 사건: 본 건이 중복 사건으로 진행된다는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당권, 가처분, 가등기, 임의경매 개시 결정 등이 등기부상 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 산업단지 개발 관련: 단구동 일원에 메가데이터 도시첨단산업단지가 조성 중이나, 동시에 원주시의 쓰레기 소각장 설치 계획 등은 잠재적 민원 또는 지역 환경 변화의 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동의 주요 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 일반상업지역으로 용도 또한 우수하며, 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 최근 도시첨단산업단지 개발 계획은 향후 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 특히 소유권이전청구권가등기와 같은 말소되지 않는 권리가 낙찰 후 인수될 가능성이 있다는 점은 상당한 위험 요소입니다. 이러한 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 법적 검토를 선행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 및 주거 지역에 위치: 원주시 단구동의 중심 상권 및 주거 지역에 속해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 도시첨단산업단지 개발 호재: 메가데이터 도시첨단산업단지 조성으로 인한 지역 경제 활성화 및 인구 유입 기대감이 있습니다.

* 활발한 교통망: 주요 도로 접근성이 우수하며 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

* 일반상업지역 지정: 상업 시설 운영에 유리한 용도지역으로, 임대 수익 창출 또는 자가 사용 시 다양한 활용이 가능합니다.

* 감정가 대비 낮은 낙찰가 기대: 복잡한 권리 관계와 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 851,980,000원입니다. 인수될 보증금은 현재 0원으로 확인되나, 대항력 있는 임차인 유상주 씨의 보증금 5,000,000원은 배당 여부에 따라 인수될 가능성이 있습니다.

또한, 등기부상의 소유권이전청구권가등기(갑8, 갑6)는 말소되지 않고 인수될 경우 큰 위험 부담이 될 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 약 596,386,000원 ~ 681,584,000원 범위입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물의 상태 및 주변 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통한 권리 분석의 심층적인 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.