나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3260 [4] 강원특별자치도 원주시 단구동 131-43 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구사거리" 동측 인근에 위치하며 부근은 주택 및
상가 등이 주로 소재하는 기존 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용 또한 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1) 평탄한 부정형의 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호3,4) 평탄한 부정형의 토지로써 주거나지상태임.
일련번호5) 평탄한 가장형의 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호7,8) 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로써 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호10,11) 평탄한 부정형의 토지로써 도로 등임.
일련번호12) 평탄한 사다리형의 토지로써 주거기타 등임.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약8-9m, 동측으로 노폭 약5-6m의 아스콘포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일련번호1) 일반상업지역, 소로1류(접합), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호
구역임.
일련번호3,7,10) 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
일련번호4) 일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
일련번호5,8,11,12) 일반상업지역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물2,6) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 으로써
외 벽 : 변색벽돌붙이기마감 등.
내 벽 : 페인팅, 벽지도배 등.
창 호 : PVC 등 샷시창임.
건물9) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 으로써
외 벽 : 석재붙이기, 드라이비트마감 등.
내 벽 : 벽지도배, 페인팅, 내장타일붙이기마감 등.
창 호 : PVC샷시창임.

이용상태

건물2,6) 근린생활시설 및 주택임.
건물9) 주택임.

설비내역

건물2,6) 수세식 위생설비, 급수설비, 주택의 경우 온수난방설비 등 되어있음.
건물9) 수세식 위생설비, 급수설비, 가스온수난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록11,12 현황은 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2024타경3260 (4)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 131-43

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 건물 일부는 근린생활시설로도 이용 중)

* 감정가: 882,684,000원

* 토지면적: 266.00㎡ (약 80.46평)

* 건물면적: 473.73㎡ (약 143.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구사거리" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 등이 주로 소재하는 기존 주택 및 상가 혼용지대입니다. 원주시 최대 주거생활 지역 중 하나로 발전해 왔습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 또한 무난합니다. 남측으로 노폭 약 8-9m, 동측으로 노폭 약 5-6m의 아스콘 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용상태: 평탄한 부정형, 가장형, 사다리형 토지로 주상용 건부지, 주거지, 도로 등으로 이용 중입니다. 일부 토지(목록 10, 11)는 현황상 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로1류(접합), 소로3류(접합), 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 28일 접수된 주식회사엘디에스대부 근저당권(을4)입니다. 이보다 늦은 권리들은 경매를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 3,380,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신승철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 신유선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 26일

* 대항력: 없음

* 임차인: 오성미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 특이사항: 중복사건, 공동담보로 경매가 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 일괄매각 대상이며, 목록 11, 12번지는 현황 도로로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 거래 동향: 제공된 JSON 정보에 따르면, 단구동 일대 연립주택의 최근 매매가는 2026년 5월 기준 73.36㎡(약 22.2평)에 6,800만원(평당 약 306만원), 59.25㎡(약 17.9평)에 5,800만원(평당 약 324만원), 48.78㎡(약 14.8평)에 5,000만원(평당 약 338만원) 수준으로 거래되었습니다. 건축 연도는 1984년~1991년으로 비교적 오래된 주택들입니다.

* 시세 분석: 본건의 감정가는 8.8억원으로, 주변 연립주택 시세(평당 300만원대 초중반)와 비교할 때 상대적으로 높게 평가된 것으로 보입니다. 이는 본건이 단독주택(복합 용도)이며 토지 면적이 넓고 건물 규모가 크기 때문으로 해석됩니다. 정확한 가치 판단을 위해서는 본건과 유사한 규모와 용도의 단독주택 또는 상가 복합 건물의 매매/경매 사례 비교 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단구사거리 인근에 위치하여 상가 및 주거 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 주요 도로 접근성이 좋습니다. 공원, 문학관, 박물관 등 문화시설도 인접해 있습니다.

* 주거 환경: 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신승철은 2019년 12월 24일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 인수해야 할 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 명도 협상이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 여러 채권 및 사건이 얽혀 있을 가능성이 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 도로 현황: 목록 11, 12번지의 현황이 도로로 기재되어 있어, 실제 토지 경계 및 이용에 대한 확인이 필요합니다.

* 복합 용도 건물: 건물 일부가 근린생활시설로도 이용 중이어서, 용도에 따른 관리 및 유지보수의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지(단구동 131-43) 인근에서 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 나환자촌(경천원)이 있었던 역사적 배경이 있으나, 현재는 해당 시설이 존재하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동의 상업 및 주거 혼용 지역에 위치한 단독주택(복합 용도) 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 내에서도 개발이 잘 이루어진 곳입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 감정가는 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이나, 넓은 토지와 큰 건물 규모를 고려할 때 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원주시의 주요 상업 및 주거 중심지인 단구동에 위치하여 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 단독주택과 근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물로, 다양한 용도의 개발 또는 활용 잠재력을 가집니다.

* 주요 도로와의 접근성이 좋으며 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 882,684,000원입니다. 주변 연립주택 시세는 평당 300만원대 초중반으로 형성되어 있으나, 본건은 단독주택(복합 용도)으로 직접적인 비교가 어렵습니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 물건의 규모, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 75% 수준인 약 662,013,000원에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석 결과에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.