나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1923 [2] 충청남도 논산시 은진면 시묘리 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전·답등의 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 면소재지 외곽에 위치하여 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도, 인근 간선도로까지의 거리 등으로 보아 대중교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 현황 "묵답" 상태임.
일련번호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 현황 "묵전" 상태임.
일련번호(3) 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "답기타"로 이용중임.
일련번호(4) 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 "답기타"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) 본건 북측으로 로폭 약 2m의 콘크리트 포장농로에 접함.
일련번호(2) 지적도상 맹지임.
일련번호(3) 본건 서측으로 로폭 약 3-4m의 콘크리트 포장농로에 접함.
일련번호(4) 본건 서측으로 로폭 약 3-4m의 콘크리트 포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(돼지
개닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(돼지
개닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(돼지
개닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 붙임 "지적및건물개황도"와 같이 ㉠제시외건물 경량철골조 판넬지붕 단층(숙소, 면적 약 14.8㎡)외 1개동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(3,4)토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "답기타" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 임차인 소유로 탐문되는 제시외 숙소, 차양, 정화조, 울타리, 야적물 매각 제외. 법정지상권 성립 불명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임.
2.지분매각, 공유자 우선매수권있으며 1회로 제한.
3.공부상 '답'이나 현황은 '골재 야적장 등'
4.농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 타용도 일시 사용허가 토지로 사업미완료 토지임. 매수신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 논산지원 2024타경1923 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

물건 종별은 답(전, 답 등 농지)이며, 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다.

소재지는 충청남도 논산시 은진면 시묘리 724-3번지입니다.

토지의 총 면적은 2728.00㎡ (약 825.37평)이나, 본건은 그중 1948.6104㎡ (약 589.47평)의 지분을 매각합니다.

건물 면적은 0㎡이며, 현황 토지 지상에 제시외 건물(숙소, 차양 등)이 소재하나 매각에서 제외됩니다.

감정평가액은 토지 전체를 기준으로 149,104,180원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 논산농업협동조합으로 등기부채권 총액은 101,715,902원입니다.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전·답 등의 농경지와 농가주택으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입은 가능하나, 면소재지 외곽에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도, 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통 편의성은 높지 않습니다.

도로상태: 본건 북측으로 폭 약 2m의 콘크리트 포장 농로가 접해 있으며, 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당합니다. 본건 서측으로는 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장 농로가 접해 있어 접근이 가능합니다.

토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한 및 모든 축종 제한)에 해당하여 토지 이용에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

매각대상: 토지 일부 지분(1948.6104㎡ / 2728.00㎡)이 매각 대상입니다.

말소기준권리: 을1 근저당(2000.10.19.)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부상 권리는 대부분 말소되나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으며, "법정지상권 성립 불명"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 법정지상권이 성립하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재함을 시사합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 10,000,000원 (해당 차임의 성격(월/연) 및 보증금 0원과의 관계에 대한 확인이 반드시 필요합니다.)

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임의 구체적인 내용, 전입/확정일자 등의 정보가 불명확하므로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 관련 정보 불충분으로 인한 잠재적 문제 발생 가능성 있음)

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 농가주택이 산재한 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업용 상권 형성은 되어 있지 않으며, 편의시설이나 유동인구가 많은 상업 지역과는 거리가 있습니다. 현재 토지가 골재 야적장 등의 용도로 이용되고 있는 점을 감안할 때, 해당 용도 또는 유사한 산업/창고 용도로의 활용 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설은 제한적일 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 현재 타용도로 일시 사용 허가된 토지로 사업이 미완료 상태이므로, 매수 신청 전 관할 행정기관에 해당 내용에 대한 확인이 필수적입니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 이용 시 기존 공유자와의 관계 설정, 협의 등이 필요하며, 이는 소유 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 기존 공유자가 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 되더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회로 제한)

* 법정지상권 성립 불명: 등기부 및 물건명세서상에서 법정지상권 성립 여부가 불확실하며, 만약 성립될 경우 매각 후에도 해당 권리가 존속하여 토지 이용에 중대한 제약을 받을 수 있는 큰 리스크 요인입니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '골재 야적장 등'으로 이용 중입니다. 이는 토지 형질 변경 등 불법적인 이용이 있을 수 있으며, 원상 복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건: 매각 대상에서 제외되는 숙소, 차양, 정화조, 울타리, 야적물 등이 현황 토지 지상에 존재하며, 이로 인한 점유, 철거, 이설 등에 대한 별도의 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 제한이 적용되므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리에 위치한 농지(답)의 일부 지분으로, 강제 경매로 진행됩니다. 현재는 농지 본연의 용도와 달리 골재 야적장 등으로 이용되고 있으며, 이는 공부상 지목과의 불일치를 야기합니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 법정지상권의 존재 가능성, 농지취득자격증명 필수, 지분 매각으로 인한 복잡성 등 상당한 법률적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 시설물이 존재하여 명도 과정이나 토지 이용 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 투자 기회: 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 토지의 지분 투자 기회를 제공합니다.

* 현황 활용 가능성: 현재 토지가 골재 야적장 등의 용도로 활용되고 있다는 점은, 유사한 산업 또는 창고, 야적장 용도로의 지속적인 활용 가능성을 시사합니다.

* 계획관리지역: 계획관리지역에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획이나 정책 변화에 따라 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 토지 전체 기준 149,104,180원이며, 매각 대상 지분(약 71.43%)에 대한 비례 감정가는 약 106,509,850원입니다.

그러나, 본건은 법정지상권 성립 불명, 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황 불일치, 지분 매각 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, "최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임"이라는 문구를 통해, 감정가 산정 시에도 이러한 제한 요인이 반영되었음을 알 수 있습니다.

따라서, 정확한 최저매각가격(법원에서 경매 개시 시점마다 별도 공시)을 확인한 후, 상기 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해당 리스크를 해소하기 위한 잠재적 비용 및 향후 발생하는 문제에 대한 대비를 고려하여 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원임을 고려하더라도, 잠재적 리스크가 큰 물건이므로 신중한 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.