나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1923 [1] 충청남도 논산시 은진면 시묘리 13-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전·답등의 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 면소재지 외곽에 위치하여 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도, 인근 간선도로까지의 거리 등으로 보아 대중교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 현황 "묵답" 상태임.
일련번호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 현황 "묵전" 상태임.
일련번호(3) 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "답기타"로 이용중임.
일련번호(4) 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 "답기타"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) 본건 북측으로 로폭 약 2m의 콘크리트 포장농로에 접함.
일련번호(2) 지적도상 맹지임.
일련번호(3) 본건 서측으로 로폭 약 3-4m의 콘크리트 포장농로에 접함.
일련번호(4) 본건 서측으로 로폭 약 3-4m의 콘크리트 포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(돼지
개닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(돼지
개닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(돼지
개닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 붙임 "지적및건물개황도"와 같이 ㉠제시외건물 경량철골조 판넬지붕 단층(숙소, 면적 약 14.8㎡)외 1개동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(3,4)토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "답기타" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 지분매각, 공유자 우선매수권있으며 1회로 제한.
2.농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있으므로 매수신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요)
3.목록2 지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2024타경1923 (1)

소재지: 충청남도 논산시 은진면 시묘리 13-1

용도: 답 (논)

감정가: 129,835,550 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 3323.00 ㎡ (약 1005.28 평)

토지 지분면적: 2373.6189 ㎡ (약 717.97 평)

건물면적: 0 ㎡

건물 지분면적: 0 ㎡

토지 제시외 면적: 0 ㎡

건물 제시외 면적: 0 ㎡

1.3. 물건 특이사항

* 지분 매각

* 농지 취득 자격 증명 필요

* 공유자 우선매수 신고 가능 (1회 제한)

* 선순위 가등기 존재 (인수 조건)

* 목록 2번 지적도상 맹지

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "시묘2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 논·밭 등의 농경지와 농가주택이 혼재된 순수 농촌 지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 면소재지 외곽에 위치하여 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도, 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 목록 2번 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 목록 1, 2: 부정형, 완경사 토지로 현황 "묵답"(방치된 논) 및 "묵전"(방치된 밭) 상태입니다.

* 목록 3, 4: 평탄한 사다리형 및 가장형 토지로 현황 "답 기타"로 이용 중입니다.

* 목록 3번 지상에는 숙소로 사용 가능한 약 14.8㎡ 규모의 제시외 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이 소재합니다.

* 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "답 기타"로 이용 중인 토지가 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

본건 토지 인근 시묘리 일원에는 논산시 생활폐기물 처리시설(소각시설, 매립시설, 재활용 선별시설)이 운영 중에 있습니다. 이러한 시설들은 일반적으로 님비(NIMBY) 현상을 유발할 수 있으나, 지역 주민들의 쾌적한 생활환경 조성 및 환경 문제 해결과 관련된 시설입니다. 그 외 농경지와 농가주택 위주의 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 혐오시설이 직접적으로 소재하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 1965년 박만규, 2012년 박종식 명의로 소유권 이전 등기되었습니다.

* 선순위 가등기: 2012년 7월 30일 접수된 소유권이전청구권 가등기(권리자: 박종도)가 존재하며, 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 본 가등기가 실행될 경우 매수인이 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 기타 권리: 2024년 6월 11일자 논산농업협동조합의 지분 가압류(갑5)가 말소기준권리이며, 이후 농업협동조합중앙회의 가압류(갑7), 논산농업협동조합의 강제경매개시결정(갑8) 등이 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 76,715,902원 (등기부상 확인된 채권액 기준)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대해 별도로 공시된 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 논산시 은진면 시묘리 일대의 농경지로, 주거 및 농업 외 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 면소재지 외곽에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지로 구성되어 있어 일반적인 상권 분석보다는 농업이나 전원생활 관련 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 면소재지 내 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 관광 및 여가: 논산시에는 탑정호, 계백장군묘, 강경젓갈시장 등 다양한 관광 자원이 있으며, 차량을 이용하면 접근 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용은 다소 불편하나, 차량 이용 시 논산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 농지이므로 취득 시 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으며 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 가등기 인수: 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 가등기권자의 권리 행사 시 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 토지 이용 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 맹지: 목록 2번 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 별도 협의나 통행권 확보가 필요합니다.

* 묵답/묵전 상태: 현재 방치된 농경지 상태이므로, 실제 농업을 위해서는 경작 가능 상태로 복구해야 하는 노력이 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 은진면의 농경지 지분 매각 건으로, 순수 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 1억 2983만 5550원이며, 토지 면적은 약 3323㎡입니다. 가장 큰 특징은 말소되지 않고 인수해야 하는 선순위 가등기가 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 소유권 상실의 위험을 내포하므로, 사전에 가등기권자와의 협의 또는 법률 전문가의 조언이 반드시 필요합니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적이며, 지분 매각 및 맹지라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 주변에 생활폐기물 처리 시설이 위치하고 있으나, 직접적인 혐오시설로 인한 민원 발생 가능성은 낮아 보입니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 가치: 논산시는 농업 활동이 활발한 지역으로, 농작물 재배를 위한 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 전원생활 및 귀촌 희망자: 조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 가등기 관련 리스크 해소 시: 선순위 가등기 문제를 해결할 수 있다면, 비교적 낮은 가격으로 지분을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 가등기 권리 관계 명확화 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 가치, 권리관계, 주변 시세, 경매 시장 상황, 낙찰자의 투자 목적 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 선순위 가등기 인수라는 중대한 리스크가 존재하므로, 해당 위험 부담을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 감정가는 129,835,550원이지만, 위험 요소를 감안하여 그 이하의 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 관련 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.