나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20198 [3] 충청남도 부여군 부여읍 자왕리 378-2 자왕퍼스트빌 101동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 부여읍 자왕리 소재 ""자왕리마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 본건
주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 제101동 301호, 302호,401호로서
(사용승인일: 2023.06.08)
외벽: 대리석 등 석재마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부 타일붙임 등 마감
창호: 샤시창호임

이용상태

다세대주택

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, LPG가스설비, 공용승강기설비, 옥외주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 현황 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경
보존지역<충청남도지정문화재보호조례>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된
제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니,
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20198 (3)

물건 소재지: 충청남도 부여군 부여읍 자왕리 378-2, 자왕퍼스트빌 101동 4층401호

건물 용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

건물 면적: 66.49㎡ (약 20.12평)

건물 총 연면적 (101동 기준): 641.84㎡ (약 194.18평)

대지 면적 (단지 전체): 1938㎡ (약 586.25평)

1.3. 가격 정보

감정가: 198,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 부여군 부여읍 자왕리에 위치하며, "자왕리마을회관" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 물건이 속한 단지까지 차량의 출입이 자유롭습니다. 인근 공도에 시내버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편이며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

물건지 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을5 근저당 (남서울농업협동조합, 2023.09.27, 채권 최고액 414,000,000원).

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 파악되지 않아 확인이 필요합니다.

채권 총액: 414,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박대우

보증금: 25,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-10-26

확정일자: 2023-12-20

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

주의사항: 임차인 박대우는 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 그러나 실제 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 개발 및 이용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

4.2. 단지 및 건물 특성

건축물 명칭: 자왕퍼스트빌

준공 시기: 2023년 06월 08일 (신축 건물)

총 세대수 (단지 전체): 24세대

총 동수 (단지 전체): 3개동

101동 세대수: 8세대

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

본 물건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 주변에는 부여 시내 및 지역 편의시설이 존재합니다. (예: 지역 마트, 관공서 등)

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

부여군 내 종합병원 및 기타 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 환경

부여기와마을, 백제문화단지, 백마강 등 다양한 관광 및 체험 시설이 인근에 위치하고 있어 문화 및 여가 활동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가했습니다. 공부상 정보와 실제 현황이 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지이용 제한

계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 신축 건물의 하자 가능성

2023년 준공된 신축 건물로, 준공 후 일정 기간 내 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용이 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 6월 사용승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 채권 총액이 감정가 대비 과도하지 않으며, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 적은 편입니다. 그러나 감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점과 일부 토지 이용 제한, 그리고 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 다세대주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 198,000,000원

주변 시세 분석: '자왕퍼스트빌' 단지 또는 유사 신축 다세대주택의 경우, 전용면적 66.49㎡ (약 20평) 기준으로 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

낙찰 보증금 (최저매각가의 20%): 39,600,000원 (감정가 198,000,000원 기준)

종합적인 시장 상황, 건물의 신축 연한, 권리관계의 명확성 등을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

적정 입찰가 제안: 200,000,000원 내외

본 입찰가는 제반 시세 및 현황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 직접 확인 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 추가로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.