나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20290 [2] 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 105-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1,3,4,5)은 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 소재 ""송곡2리 복지회관"" 남동측
근거리에, 기호(2)는 남동측 인근에, 기호(6)은 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위
일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 읍소재지외곽 순수농촌지대로서,
제반주위환경은 한산시 됨.

교통상황

본건인근까지 차량접근이 가능하며, 근거리 도로변에 버스정류장이 소재하나, 제반대중
교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사로서, ""주거나지""

기호(2) : 부정형의 완경사로서, ""전(휴경지)""

기호(3) : 부정형의 완경사로서 ""조림목 및 일부 전""

기호(4) : 부정형의 완경사로서 ""자연림""

기호(5) : 부정형의 완경사로서, ""자연림""

기호(6) : 부정형의 완경사로서 ""자연림"" 임.

인접 도로상태

기호(1~6) : 지적도상 ""맹지"" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 영농여건불리농지.

기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 국가지정문화유산구역(2013-03-21)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역(2019-07-22)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있으므로 매수신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요)
2.지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20290 (2)

소재지: 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 105-6

용도: 전

감정가: 10,948,000원

토지면적: 476.00㎡ (약 144평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 1. 농지취득자격증명 필요 (미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있으므로 매수신청 전 행정관서 확인 필수) 2. 지적도상 맹지

2. 입지조건

위치: 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 소재 ""송곡2리 복지회관"" 남동측 근거리에 위치. 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 읍소재지 외곽 순수 농촌지대임.

교통: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 근거리 도로변에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형의 완경사로서, ""주거나지""

* 기호(2): 부정형의 완경사로서, ""전(휴경지)""

* 기호(3): 부정형의 완경사로서 ""조림목 및 일부 전""

* 기호(4): 부정형의 완경사로서 ""자연림""

* 기호(5): 부정형의 완경사로서, ""자연림""

* 기호(6): 부정형의 완경사로서 ""자연림""

인접 도로상태: 지적도상 맹지임.

3. 권리분석

말소기준권리: 대전지방법원 논산지원 2025타경20290 강제경매개시결정 (2025년 3월 26일 접수)

등기부상 현황:

* 소유권 이전 (1986년 4월 29일, 임병원)

* 소유권 이전 (2005년 5월 23일, 임석희, 협의분할에 의한 상속)

* 강제경매 (2025년 3월 26일, 강옥순, 10,703,342원, 말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인은 없으며, 인수할 임차권 없음)

4. 상권분석

본건은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대로, 주변 상권 형성이 미미함.

주요 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 부여읍 소재지 또는 인근 도시로의 이동이 필요함.

5. 생활정보

주위환경: ""송곡2리 복지회관"" 남동측 인근에 위치하며, 전형적인 농촌 마을의 생활 환경을 갖추고 있음.

편의시설: 인근 복지회관 외 별도 편의시설은 부족하며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적임.

6. 잠재적리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농취증 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복명령의 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 행정관서(부여군청 등)를 통해 발급 가능 여부를 확인해야 함.

맹지: 지적도상 도로에 접하지 않아 차량 및 건축물 접근이 어려워 토지 이용에 심각한 제약이 있음.

분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용 및 처분에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인 및 법적 검토가 반드시 필요함.

토지이용계획 및 제한사항:

* 국토계획법상 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 있음.

* 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 문화재보호 관련 현상변경허가 대상구역, 국가지정문화유산구역, 공익용산지, 임업용산지 등 다양한 법적 규제를 받음.

주변시설: 본건 주변에는 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 전형적인 농촌 지역으로 개발 잠재력은 제한적임.

7. 종합의견

본 물건은 충청남도 부여군 송곡리 소재의 토지로, 토지면적 476.00㎡(약 144평)이며 감정가는 10,948,000원임.

현재 토지는 대부분 자연림, 조림목, 휴경지 상태이며 일부 주거나지로 이용될 수 있는 땅이 포함되어 있음.

가장 큰 단점은 지적도상 맹지라는 점과 농지취득자격증명 없이는 매수할 수 없다는 점임. 이로 인해 일반적인 토지 거래 및 활용에 상당한 제약이 따름.

분묘기지권의 존재 가능성, 다양한 토지이용계획 및 제한사항(비행안전구역, 문화재보호 등)은 추가적인 리스크 요인임.

농촌 지역 특성상 주변 상권 및 생활 편의시설이 부족하며, 대중교통 이용이 불편함.

종합적으로 볼 때, 본건은 취득 및 활용에 있어 높은 수준의 전문적인 검토와 상당한 제약 조건을 감내해야 하는 물건임.

8. 투자포인트

저가 매수 기회: 경매라는 특성상 감정가 이하로 낙찰받을 가능성이 있으나, 리스크를 고려한 신중한 접근 필요.

장기적 관점의 토지 확보: 향후 주변 개발 가능성 또는 농업적 활용을 염두에 둔 장기적인 관점에서 접근할 수 있음.

특정 용도로의 활용 가능성: 만약 맹지 문제를 해결하고 농취증 발급이 가능하다면, 농업적 이용이나 소규모 시설 부지로의 활용 가능성 검토.

9. 예상입찰가

본건은 맹지, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 존재 가능성, 다양한 법적 제한 등 다수의 치명적인 리스크를 내포하고 있어, 감정가 10,948,000원 대비 매우 낮은 수준에서 입찰가를 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가는 해당 토지의 실제 이용 가능성, 법적 제한 해소 비용, 분묘 이장 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

일반적으로 이러한 조건의 토지는 최소 감정가의 30~50% 수준 또는 그 이하에서 거래될 가능성이 높으나, 실제 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.