나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20270 [3] 충청남도 부여군 초촌면 소사리 1012 답 경매
매각기일: 2026-02-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20270 [3] 충청남도 부여군 초촌면 소사리 1012 답 경매
- 사건번호: 2025타경20270
- 주소: 충청남도 부여군 초촌면 소사리 1012
- 용도: 답
논산지원 경매1계 2025타경20270 | 소재지: 충청남도 부여군 초촌면 소사리 1012 | 감정가: 112,858,600원 | 최저가: 55,301,000원 | 용도: 답
1. 논산지원 2025타경20270 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 논산지원 2025타경20270 (3)
소재지: 충청남도 부여군 초촌면 소사리 1012
용도: 답 (농경지)
감정가: 112,858,600원
토지면적: 3640.60㎡ (약 1100평)
토지 지분율: 100% (전체 매각)
건물면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 부OO
채무자: 주OOOOOOOOOOOOO
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 물건 상세 분석
1.2. 1.입지조건
본 물건은 충청남도 부여군 초촌면에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재된 전형적인 농촌 지대입니다. "부여산직지" 북측 인근 및 "소사2리 경로당" 남측 근거리에 자리하고 있습니다. 소형 차량의 접근은 가능하나, 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 토지이용계획상 일부는 계획관리지역, 일부는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.
1.2. 2.토지 현황 및 이용 상태
본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 이용 현황은 다음과 같습니다.
기호(1,2): 공부상 임야이나 현황 소하천으로 이용 중입니다.
기호(3): 공부상 전이나 현황은 묘지 및 일부 전으로 이용 중입니다.
기호(4,5,7,13): 현황 전으로 이용 중입니다.
기호(6): 현황 전 및 일부 시설 구거 부지로 이용 중입니다.
기호(8,9): 현황 답(논)으로 이용 중입니다.
기호(10): 현황 휴경지(묵정밭) 및 일부 도로로 이용 중입니다.
기호(11): 현황 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
기호(12,14): 현황 자연림, 전, 일부 묘지 및 시설 구거 부지로 이용 중입니다.
전반적으로 농경지(답, 전)와 자연림, 묘지 등이 혼재되어 있으며, 공부상 지목과 현황이 다른 필지들이 있습니다.
1.2. 3.접근성 및 도로 상태
일부 필지(기호 1,2,3,6,7,14)는 지적도상 맹지로서 차량 접근이 어렵습니다.
나머지 필지들은 폭 약 3~4m 정도의 비포장 또는 포장도로에 접하고 있어 차량 통행은 가능하나, 도로 상태는 일부 제한적일 수 있습니다.
1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태
본 건 토지는 계획관리지역, 농림지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 제한사항이 있습니다.
- 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)
- 준보전산지
- 소하천구역
- 현상변경허가 대상구역
이러한 제한사항은 토지의 활용 방안을 신중하게 검토해야 함을 시사합니다.
1.2. 5.권리분석
가장 중요하게 고려해야 할 권리사항은 다음과 같습니다.
- 분묘기지권: 다수의 필지(기호 3,12,14) 지상에 분묘 및 석물이 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.
- 농지취득자격증명 필요: 본 건은 농지(답, 전)를 포함하고 있어 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으니, 반드시 사전에 자격 여부를 확인해야 합니다.
- 타인 소유 건물 소재: 기호(11) 지상에는 타인 소유의 제시외 건물이 소재하고 있습니다. 이는 토지 매수 후 건물 철거 또는 별도 협의가 필요함을 의미합니다.
- 공부와의 차이: 일부 필지의 공부상 지목과 현황이 상이하여, 향후 행정 절차가 필요할 수 있습니다.
- 임대차 관계: 임대차 내역은 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.
1.2. 6.상권분석
본 물건은 농업 생산을 위한 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하므로, 일반적인 상권 분석의 의미는 제한적입니다. 주변에 소규모 공장 및 주택이 산재해 있으나, 본격적인 상업 시설이나 유동 인구는 기대하기 어렵습니다. 따라서 농업적 활용 또는 장기적인 지역 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.
1.2. 7.생활정보
물건지 주변은 농촌 생활 환경을 갖추고 있으며, 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 부여군 소재지에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 고려해야 합니다.
1.2. 8.잠재적 리스크
- 분묘기지권으로 인한 사용 및 개발 제약.
- 농지취득자격증명 미충족 시 매수 보증금 몰수 위험.
- 일부 맹지(도로 미접)로 인한 접근성 제한.
- 타인 소유 건물로 인한 법적, 물리적 문제 발생 가능성.
- 미확인된 임대차 관계로 인한 점유자 문제 발생 가능성.
- 각종 토지 이용 규제 (가축사육제한, 산지, 하천 구역 등)로 인한 활용도 제한.
1.2. 9.종합 의견
본 건은 농경지와 임야, 묘지 등이 혼재된 복합적인 토지로서, 특히 분묘기지권의 존재와 농지취득자격증명 요구사항은 매수 전 반드시 확인하고 해결해야 할 핵심 사항입니다. 일부 필지는 맹지이며, 타인 소유 건물이 소재하는 등 권리관계 및 물리적 상태가 복잡합니다. 농업인 자격이 있거나, 복잡한 권리관계를 명확히 해결할 수 있는 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.2. 10.투자 포인트
- 농업적 목적: 농업인 자격을 갖춘 경우, 농지 확보를 위한 투자 기회가 될 수 있습니다.
- 장기적 관점: 계획관리지역에 포함된 필지의 경우, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.
- 경매 특성: 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성을 염두에 둔 투자 접근이 가능합니다.
주변 시설 검색 결과, 특별히 명시적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 소규모 공장들이 위치하고 있음을 감안해야 합니다.
법원 정보
논산지원 경매1계