나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20290 [3] 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산51-6 임야 경매
매각기일: 2026-03-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20290 [3] 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산51-6 임야 경매
- 사건번호: 2025타경20290
- 주소: 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산51-6
- 용도: 임야
논산지원 경매1계 2025타경20290 | 소재지: 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산51-6 | 감정가: 32,141,900원 | 최저가: 11,024,000원 | 용도: 임야
1. 논산지원 2025타경20290 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 논산지원 2025타경20290 (3)
소재지: 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산51-6
용도: 임야
감정가: 32,141,900원
토지면적: 4403.00㎡ (약 1331.9평)
토지 지분율: 해당 없음 (전체 매각)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 임OO
채무자: (정보 없음)
채권자: 강OO
특이사항: 분묘기지권
주의사항: 지적도상 맹지
1.2. 감정평가서 요약
본건은 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 소재지로서, 주위 일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 읍소재지 외곽의 순수 농촌지대입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 토지는 기호별로 부정형의 완경사지이며, 일부는 주거나지, 전(휴경지), 조림목 및 일부 전, 자연림으로 이용되고 있습니다.
- 각 필지별 이용 현황:
- 기호(1): 주거나지
- 기호(2): 전(휴경지)
- 기호(3): 조림목 및 일부 전
- 기호(4, 5, 6): 자연림
- 인접 도로상태: 모든 필지가 지적도상 맹지입니다.
- 토지이용계획 및 제한상태:
- 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 현상변경허가 대상구역.
- 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 영농여건불리농지.
- 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 현상변경허가 대상구역, 준보전산지.
- 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 현상변경허가 대상구역, 국가지정문화유산구역, 공익용산지, 임업용산지.
- 기호(5): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 현상변경허가 대상구역, 준보전산지.
- 기호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 현상변경허가 대상구역, 준보전산지.
- 제시외 물건 및 공부와의 차이: 없음.
- 기타 참고사항: 임대 내역은 미상입니다.
2. 입지조건
본 물건은 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 산51-6에 위치하며, 부여읍 소재지에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 송곡2리 복지회관과 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자연환경은 양호한 편이나, 읍 소재지 외곽에 위치하여 편의시설 접근성은 제한적입니다.
3. 권리분석
본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. 소유자는 임OO입니다.
가장 큰 권리상의 쟁점은 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 타인 소유 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하기 위해 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 이는 해당 토지의 사용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다. 또한, 본건은 지적도상 맹지(도로와 접하지 않는 토지)이므로, 토지 이용 및 건축 행위에 있어 심각한 제약을 받게 됩니다. 이러한 맹지 상태는 통행권 확보 등 법적 절차를 거치지 않으면 사실상 활용이 어렵습니다.
4. 상권분석
본 물건은 농촌 지역의 임야로, 상업적 가치나 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농촌 지대로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 편의 시설은 부여읍 소재지에 위치하며, 차량 이동이 필요합니다. 따라서 상업적 개발이나 상권 형성에 따른 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.
5. 생활정보
소재지인 충청남도 부여군은 백제 문화의 중심지로, 미륵사지, 정림사지, 부소산성 등 다수의 역사 유적지를 보유하고 있습니다. 궁남지, 서동요 테마파크 등 관광 명소도 자리하고 있습니다. 부여읍은 군의 중심지로서 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 갖추고 있으며, 지역 축제 및 행사가 연중 개최됩니다. 물건지 인근에는 송곡2리 복지회관 등이 있으며, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 다만, 물건지 자체는 읍내와 다소 떨어져 있어 생활 편의 시설 접근을 위해서는 차량이 필수적입니다. 부여군 내에는 생활자원회수센터와 같은 시설도 운영되고 있습니다.
6. 잠재적 리스크
첫째, '분묘기지권'의 존재는 해당 토지의 사용 수익을 제한하는 중대한 위험 요소입니다. 분묘를 이전하거나 토지를 개발하기 위해서는 분묘기지권자와의 협의 또는 법적 절차가 필요하며, 이는 시간적, 금전적 비용을 수반할 수 있습니다. 둘째, '맹지'라는 점은 접근성 및 활용성 측면에서 치명적인 단점입니다. 건축 허가가 나지 않으며, 통행권 확보가 어렵기 때문에 토지로서의 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다. 셋째, 다양한 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전구역, 산지 관련 규제 등)은 토지의 활용 범위를 더욱 축소시킵니다. 넷째, 농촌 지역의 특성상 기반 시설이 부족할 수 있으며, 급격한 지가 상승을 기대하기 어렵습니다. 현재까지 검색된 정보상 주변에 혐오 시설이 명확히 언급되지는 않았으나, 농촌 지역의 경우 일부 시설(예: 축사, 폐기물 처리 시설 등)이 잠재적 혐오시설로 작용할 수 있으므로 추가적인 현장 조사가 필요합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 충청남도 부여군 부여읍 송곡리 소재의 임야로, 감정가는 32,141,900원입니다. 4403.00㎡(약 1331.9평)의 면적을 가지고 있습니다. 주변 환경은 농촌 지역으로 비교적 한적하나, 가장 큰 문제는 지적도상 '맹지'이며, '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. 이 두 가지 요인은 토지의 활용성을 심각하게 제약하며, 개발이나 매각 시 상당한 어려움이 예상됩니다. 또한, 여러 지역 지구 지정 및 각종 제한 사항은 토지 이용에 추가적인 제약을 가합니다. 이러한 제약에도 불구하고, 토지 자체의 면적이나 일부 필지의 관리 지역 지정 등은 향후 특정 목적(예: 농림업 관련 시설, 소규모 건축 등)으로의 활용 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 하지만 현재로서는 제한적입니다.
8. 투자 포인트
본 물건은 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 리스크가 높은 편입니다. 그러나 다음과 같은 관점에서 고려해볼 수 있습니다.
1. **분묘기지권 협상 및 활용**: 만약 분묘기지권자와 협상이 원만하게 이루어지거나, 해당 분묘가 법적 요건을 충족하지 못하는 경우(예: 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘로서 승낙 없이 설치된 경우), 이를 정리하고 토지를 활용할 수 있는 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.
2. **맹지 탈출 및 통행권 확보**: 지적도상 맹지이지만, 인접 토지와의 협상 또는 법적 절차(주위토지통행권)를 통해 통행로를 확보할 수 있다면 토지의 가치가 상승할 수 있습니다. 다만, 건축법상 도로 요건을 충족시키는 것은 별개의 문제입니다.
3. **장기적 가치 상승 잠재력**: 부여군 지역의 개발 계획이나 장기적인 발전 추세를 고려하여, 소액으로 토지를 확보하는 전략을 구사할 수 있습니다. 다만, 이는 매우 장기적인 관점에서의 접근이며, 높은 불확실성을 동반합니다.
4. **특정 목적 활용**: 자연림이나 농경지로 현재 이용 중인 필지의 경우, 관련 법규를 면밀히 검토하여 특정 농업 시설이나 소규모 임업 관련 용도로 활용할 수 있는지 여부를 파악해볼 수 있습니다.
투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 분묘의 실제 존재 여부, 정확한 위치, 주변 도로 상황 등을 면밀히 확인하고, 관련 법규 및 전문가(부동산 전문 변호사, 경매 컨설턴트 등)와 충분한 상담을 거치시기 바랍니다.
법원 정보
논산지원 경매1계