나이스옥션 법원경매 인천 2024타경573899 [1] 인천광역시 남구 주안동 1216-17 주안에쉐르 1층117호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "승학체육공원" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,

외벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

31필 일단의 부정형의 토지로서 연립주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1216-17 외 30필지 :
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경573899 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17, 주안에쉐르 1층 117호

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 37.43㎡ (약 11.32평)

건물면적: 44.67㎡ (약 13.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 북동측으로 승학체육공원이 인접해 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 북측으로 약 15미터, 서측으로 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

인근 지역의 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 주안동 735-6 소재 '세명쉐르빌' (2001년 건축, 43.33㎡) 82,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 주안동 1429-27 소재 '화인에이스빌' (2012년 건축, 44.77㎡) 122,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 주안동 622-10 소재 '대일빌라' (1993년 건축, 44.4㎡) 90,000,000원에 거래되었습니다.

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,020,000,000원)이며, 2024년 11월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 146,000,000원) 또한 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,166,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이다슬). 보증금 146,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.03.30, 확정일자 2022.01.21, 배당신고일자 2023.07.11.

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경.

등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(이다슬, 146,000,000원)은 말소 예정입니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문으로 판단되며, 임차인의 보증금은 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 보입니다.

본건은 재매각 물건으로, 최초 매각 절차에서 낙찰되지 못한 사유에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변의 다세대 및 연립주택 단지들을 중심으로 형성된 지역 상권으로, 전반적인 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

다양한 평형대의 주택들이 거래되고 있으며, 최근 매매 사례를 볼 때 주거용 부동산에 대한 수요는 꾸준한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물이며, 본건은 1층 117호입니다.

건물 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 시설도 구비되어 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 공동주택이며, 근린생활시설도 함께 이용되고 있습니다.

연립주택(집합건물)으로서의 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건이라는 점은 이전 입찰에서 유찰된 원인(예: 높은 가격, 권리관계 복잡성, 하자 등)이 존재할 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 현장 방문 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 관련 특수 사항은 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차가 요구될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 없을 것으로 보이나, 모든 법적 절차 및 서류 검토를 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택(집합건물)으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 재매각 물건이라는 특성과 HUG 관련 조건 변경 등 고려해야 할 사항이 있으나, 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 채무나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 내 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 내부 설비 및 건물 구조가 일반적인 연립주택(집합건물) 수준으로 양호합니다.

* 권리관계상 인수 부담이 적을 것으로 예상되어, 명확한 권리 분석을 통해 안전하게 접근 가능하다면 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 재매각 물건으로서 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으며, 이는 적정 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 물건들이 약 98,880,000원에서 122,000,000원 사이에서 거래되고 있음을 확인하였습니다.

인수되는 보증금이나 채무가 없는 점을 고려할 때, 시세 범위를 상회하는 과도한 입찰은 지양해야 합니다.

재매각이라는 점과 감정가 대비 시세 수준을 감안하여, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 약 115,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.