나이스옥션 법원경매 인천 2024타경574878 [1] 인천광역시 부평구 부평동 250-18 한승타워2차 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는
시장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 부평시장역)
이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건내 7층 701호로서
(사용승인일: 2017.7.28)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역,상대보호구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2024타경574878 (1)

3. 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 250-18 한승타워2차 7층701호

4. 건물명: 한승타워2차

5. 용도: 오피스텔

6. 토지면적: 10.83㎡ (약 3.28평)

7. 건물면적: 73.66㎡ (약 22.28평)

8. 감정가: 290,000,000원

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

10. 경매구분: 부동산강제경매

11. 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 시장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2. 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 7층 701호이며, 2017년 7월 28일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 마감되었습니다.

4. 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

5. 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

6. 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경574878)으로 인한 주택도시보증공사(권리금액: 211,082,161원)의 권리가 말소기준권리가 됩니다.

2. 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (을구 5번, 노해순): 권리금액 150,000,000원, 전입일자 2019-08-30. 본 임차권은 말소기준권리보다 후순위이나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨'이라는 특이사항으로 보아 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3. 인수되는 권리: 상기 임차권 외 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

4. 임차인 현황:

* 이성희 (이 )

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/확정/배당: 2024-07-05 / 2024-07-05 / 2024-12-05

* 대항력: 있음

* YINMINGSHU (Y )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당: 2024-07-05 / - / -

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (주 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당: 2019-08-30 / 2019-08-19 / 2023-11-14

* 대항력: 없음 (채권자로서 경매를 신청한 주체로 보이며, 대항력은 없습니다.)

* 신태양 (신 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당: 2024-07-05 / - / -

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 특이사항: 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용이 있으므로, 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 및 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

1. 주변 환경: 본건이 위치한 부평동 일대는 전통 시장, 다수의 주거시설, 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

2. 교통 접근성: 인천 1호선 부평시장역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 풍부한 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 상업 활동: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 시장과의 인접성은 유동 인구를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

1. 편의시설: 단지 인근에 재래시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

2. 교통시설: 지하철 1호선 부평시장역 및 다수의 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 주거 환경: 오피스텔과 공동주택이 혼재된 지역으로, 주변 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: YINMINGSHU (Y ) 및 신태양 (신 ) 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나 대항력을 보유하고 있어, 해당 임차인들의 실제 권리 관계 및 법적 지위에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

2. HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 계약 관계 및 매각 이후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지가 있으므로, 관련 서류 및 약정 내용을 철저히 검토해야 합니다.

3. 다수 권리 관계: 등기부상 여러 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 최종 낙찰 후 권리 분석 결과와 실제 현황 간의 차이가 없는지 주의 깊게 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평의 중심 상업지구에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 교통 환경은 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인들의 존재와 HUG 관련 인수 조건 변경 사항은 본건의 주요 고려 사항입니다. 특히 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인들의 권리 관계 명확화 및 HUG 관련 조건에 대한 정확한 이해가 낙찰 후 발생할 수 있는 리스크를 최소화하는 데 중요합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 부평 상업지구 내에 위치하여 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2. 향후 가치 상승 잠재력: 부평 지역의 개발 계획 및 상권 활성화 추이에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 안정적인 임대 수익 가능성: 시장 상황 및 임대 조건에 따라 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

1. 감정가: 290,000,000원

2. 시세 분석: 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석이 필요하나, 본 정보 내에서는 외부 시세 데이터를 확보하기 어렵습니다. 감정가는 290,000,000원으로 제시되었습니다.

3. 인수 보증금: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수액을 제외할 필요는 없습니다.

4. 예상 입찰가: 본건은 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건 변경 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

5. 제시 입찰가: 255,000,000원 (감정가 대비 약 88% 수준)

* 혐오시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 확인을 통해 최종적으로 검증하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.