나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567702 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1103-9 세종리젠시 에이동 5층 501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하고 있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서
- 외벽 : 드라이비트 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

도시형 생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자제지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있으며, 북측으로 노폭 약 3-4m 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 구월동 1103-9 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역, <추가기재> 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)
2. 구월동 1103-10 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역
3. 구월동 1103-24 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역

공부와의 차이

대지권 목적인 토지 "3. 구월동 1103-24" 번지의 지목은 "도로"이나 집합건물등기사항전부증명서 상 "대"로 등재되어 있으니 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-대지권 목적인 토지 3. '구월동 1103-24'의 지목은 '도로'이나 집합건물등기사항전부증명서상 '대'로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경567702 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1103-9 세종리젠시 에이동 5층 501호

* 건물명: 세종리젠시 (A동 501호)

* 용도: 도시형생활주택

* 건축연도: 2014년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 제5층

* 전용면적: 33.89㎡ (약 10.25평)

* 분양면적: (제공된 정보 없음)

* 토지면적(지분): 21.54㎡ (약 6.52평)

* 감정가: 1억 6,500만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이준희 (2014-05-12), 권승용 (2021-08-06)

* 주택임차권: 임효진 (보증금 1억 6,000만원, 2021-07-05 확정, 2021-07-14 전입) - 대항력 없음

* 가압류: 주택도시보증공사 (2,000만원, 2024-03-22) - 말소기준 권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (171,171,993원, 2024-10-18)

* 등기부채권 총액: 약 1억 8,000만원

* 인수되는 보증금: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 상가건물 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 인천 남동구는 인천시청, 예술회관 등 주요 행정 및 문화 시설이 밀집해 있어 도시적 기능을 수행하는 핵심 지역 중 하나입니다.

2.2. 교통상황

* 인천지하철 1호선 및 2호선 인천시청역을 도보로 이용 가능하며, GTX 노선도 예정되어 있어 향후 트리플 역세권의 중심지가 될 것으로 예상됩니다.

* 단지 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 양호하여 자가 이용 시에도 불편함이 적은 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무내역

* 본 경매 물건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부상 확인되는 채무 총액은 약 1억 8,000만원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 1억 6,000만원, 차임 0원입니다.

* 임차인 임효진(임 )은 확정일자 및 전입일자를 갖추었으나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* * 임차인: 주택도시보증공사 (임 )

* 보증금: 1억 6,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-14

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2023-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준 권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024-03-22)입니다.

* 본 건은 강제경매개시결정(2024타경567702)으로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을구 3번) 역시 대항력이 없어 말소 대상입니다.

* 따라서, 인수되는 보증금이나 별도의 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 도시형생활주택으로, 인근의 유사 소형 주택(다세대, 빌라 등)의 매매 시세를 참고하여 분석합니다.

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택(예랑빌라(B동), 39.82㎡)은 4,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택(경인빌라(가동), 38.25㎡)은 5,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택(신세계빌라, 49.82㎡)은 8,500만원에 거래되었습니다.

* 제공된 최근 매매 데이터는 건물 연식(1989-2001년)이 본건(2014년 완공)보다 오래된 경우가 많습니다. 하지만 본건은 세종리젠시라는 특정 건물 내 유닛이며, 유사한 소형 주거 공간의 시세는 4,500만원에서 8,500만원 사이로 파악됩니다.

* 본건의 감정가(1억 6,500만원) 대비 주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세는 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 향후 전망

* 인천 남동구 구월동 일대는 인천시청, 예술회관 등 주요 행정 및 문화 중심지로, 꾸준한 도시 발전과 함께 소형 주택에 대한 수요가 유지될 것으로 전망됩니다.

* 교통망 확충(GTX 예정 등)은 향후 지역 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인천시청, 인천문화예술회관, CGV, 롯데백화점 등 주요 상업 및 문화 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.

* 다수의 병원, 은행, 마트 등 생활 필수 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 북측에 구월서초등학교가 위치하며, 인근에 인천예술고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 안전한 통학로 확보를 위한 지역사회의 노력도 지속적으로 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 토지 관련 리스크

* 대지권 목적 토지 중 '구월동 1103-24' 번지의 지목은 '도로'이나 집합건물등기사항전부증명서상 '대'로 등재되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 행정 처리나 권리 행사 시 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.

* 본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 취소된 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 확인이 어려웠으며, 건축물대장상의 현황과 내부 상태가 상이할 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출과 함께 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 관련하여 명확한 세부 내용을 추가 확인하는 것이 안전합니다.

* 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 임대 관계 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 일반적인 경매 물건에서 찾아보기 어려운 정보이며, 주택도시보증공사가 본 건과 관련하여 특별한 입장을 가지고 있음을 시사합니다. 이와 관련된 구체적인 내용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 구월동의 역세권 및 학세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2014년에 건축되어 상품성이 양호합니다.

* 주변 편의시설, 교통망, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 대지권 토지의 지목 불일치, 재매각 이력, HUG 관련 특이사항 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인근 유사 부동산 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 인천시청역 및 GTX 예정지 인접, 주요 관공서 및 상업시설 근접.

* 안정적인 임대 수요: 소형 주택에 대한 꾸준한 수요 기대.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 비교적 양호한 건축 연식: 신축급에 가까운 건물 상태.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1억 6,500만원입니다.

* 주변 유사 면적의 다세대 주택 매매 시세는 4,500만원에서 8,500만원 수준으로 파악되었으나, 이는 건물 연식 및 개별 건물 특성에 따른 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건은 건물 연식이 비교적 최신(2014년)이라는 장점이 있으나, 주변 다세대 시세와의 괴리가 크고 재매각 이력, 지목 불일치 등의 리스크를 고려해야 합니다.

* 따라서, 현재 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 보수적인 시각으로 접근 시, 약 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 산출된 것으로, 실제 현장 조사, 추가 시세 확인, 법원 기일 변경 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.