나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575642 [1] 인천광역시 남구 주안동 1216-17 주안에쉐르 4층422호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 "제물포여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제422호로서,
(사용승인일: 2017.08.28)
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

31필 1단의 사다리형 토지로서, 조사일 현재 공동주택(연립주택), 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 4) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
일련번호 2)-10), 12)-25) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
일련번호 11), 28)-30) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
일련번호 26) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
일련번호 27), 31) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경575642 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17, 주안에쉐르 4층 422호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 130,000,000원

토지면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

토지지분: 31.53㎡ (약 9.54평)

건물면적: 36.55㎡ (약 11.06평)

건물지분: 36.55㎡ (약 11.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2017년 8월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제4층 제422호

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "제물포여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 31필 1단으로 이루어진 사다리형 토지이며, 현재 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 물건 북측으로는 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

대상 토지는 대부분 제1종 일반주거지역 및 제2종 일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획시설 제한 사항이 일부 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2024타경575642, 주택도시보증공사, 2024년 11월 27일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이예지)

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2021년 11월 12일

* 배당신고일자: 2023년 7월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전 (매매): 갑7 (2021.12.03, 손재현)

* 주택임차권: 을1 (2023.07.27, 이예지, 127,000,000원, 말소) - 단, 물건명세서상 HUG 말소동의로 인해 매각으로 소멸 예정.

* 강제경매 (말소기준권리): 갑9 (2024.11.27, 주택도시보증공사, 127,000,000원)

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리 (주택임차권 을1)가 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사에서 제출한 말소 동의 확약서에 따라 본 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주안동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 8,200만원에 거래됨 (약 62.5만원/평).

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 12,200만원에 거래됨 (약 89.9만원/평).

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 9,000만원에 거래됨 (약 66.9만원/평).

본건 물건인 주안에쉐르(2017년식, 36.55㎡)의 감정가는 130,000,000원입니다. 이는 평당 약 117.5만원에 해당합니다. 비교 대상 건물들이 대부분 2000년대 초중반에 건축되었고 본건보다 면적이 넓음에도 불구하고, 본건은 2017년에 건축된 신축 건물임을 감안할 때 감정가는 현실적인 시세 수준을 반영하고 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 비교 대상 실거래가와 감정가 간의 평당 가격 차이가 있어, 실제 경매 진행 시 경쟁 구도에 따라 가격이 조정될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 "제물포여자고등학교" 인근에 위치하며, 주변에 중소규모의 주거 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 유해시설 정보

인근 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 유해시설(혐오시설)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5.3. 건물 내부 설비

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 승강기, 도시가스 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각: 본 건은 재매각으로 진행 중이므로, 이전 경매 진행 시 유찰된 사유나 시장의 반응 등을 신중하게 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경은 거래 과정에 특수한 절차가 따를 수 있음을 시사합니다. 다만, 임차권이 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 임차인 현황에서는 임대관계가 확인되지 않으나 (HUG 임차권만 등록, 차임 0원), 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. (본 건의 경우, HUG 임차권은 말소 예정으로 해당 없음).

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 신축 연립주택으로, 비교적 양호한 건축 연식과 상태를 유지하고 있습니다. 권리관계는 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 부담해야 할 법적 위험은 거의 없습니다. 재매각이라는 점은 이전 입찰자들의 판단을 참고해야 하지만, 신축 건물이라는 장점과 정리된 권리관계는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 주안동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역이므로 장기적인 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 최신 연식에 따른 하자 발생 가능성 낮음.

* 정리된 권리관계: HUG 임차권이 말소 예정되어 인수 부담 없음.

* 입지 개선 가능성: 주안동 지역의 도시 재생 및 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 130,000,000원을 기준으로, 본 건은 재매각이며 HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 존재합니다. 주변의 유사 연식 건물의 시세 정보가 제한적이나, 비교 대상들의 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 신축 연식과 정리된 권리관계를 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 낙찰 가능성이 있습니다.

* 감정가: 130,000,000원

* 최저매각가격 (추정): 130,000,000원 (별도 유찰가 정보 없음)

* 매수신청보증금 (추정): 26,000,000원 (최저매각가격의 20%)

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

본 물건은 재매각이라는 점에서 유찰가의 적용 가능성을 염두에 두어야 하며, 입찰 시에는 실제 최저매각가격을 반드시 확인하고 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.