나이스옥션 법원경매 인천 2024타경561902 [1] 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 14층오피스텔1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역(수인분당선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "소래포구역" 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 제14층 제오피스텔1404호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약25미터, 북측 및 남측으로 폭 약20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(2018-12-21)(소래),대로3류(폭25m-30m)(대3-76호선)(접합),중로2류(폭15m-20m)(중2-110호선)(접합),중로2류(폭15m-20m)(중2-58호선)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,현상변경허가대상구역(2024-04-03)(역사문화환경보존지역(문의:문화관광과032-453-2134))<문화유산의보존및활용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경561902 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 14층 오피스텔1404호

용도: 오피스텔

건축년도: 2013년

건물 면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

토지 면적: 7.22㎡ (약 2.18평) (토지 지분: 7.216㎡)

건물 지분: 33.295㎡

감정가: 90,000,000 원

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

등기부채권 총액: 2,242,416,921 원

말소기준권리: 2023-07-05 접수된 홍종봉의 가압류 (갑7)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역(수인분당선)" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 "소래포구역"이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 14층 오피스텔 1404호입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감.

창호: 샷시 창호.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지 형상: 인접 필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 동측으로 폭 약 25미터, 북측 및 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(소래), 대로3류(폭25m-30m), 중로2류(폭15m-20m) 등 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 현상변경허가대상구역(역사문화환경보존지역), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개요

본 경매는 근로복지공단의 신청으로 인한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 총 채권액은 약 22억 4천만원으로 매우 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이정은 (이 )

보증금: 90,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-01-18

확정일자: 2021-02-24

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 있음 (본 임차인은 대항력이 있어, 매수인에게 대항할 수 있습니다.)

인수 보증금 합계: 0 원 (이는 매수인이 별도로 임차인의 보증금을 인수(납부)할 의무는 없으나, 임차인의 대항력은 여전히 유효함을 의미합니다. 통상적으로 배당을 통해 임차인 보증금이 변제될 경우 매수인이 명도를 진행하게 됩니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2023-07-05 접수된 홍종봉의 가압류(갑7)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리(갑8~갑19)들은 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채무액이 매우 높아, 낙찰 후 잔여 채무 변제를 위한 추가 경매가 진행될 가능성은 낮아 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 소래포구역 인근에 위치하며, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설, 시장 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

다양한 식당, 카페, 편의점, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

소래포구 어시장이 인접하여 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

수인분당선 소래포구역을 중심으로 한 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 주거 단지와 오피스텔이 많아 배후 수요 또한 안정적입니다.

주변 지역 탐색 결과, 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트, 홈플러스 등 대형마트 및 다수의 편의시설이 차량 5-10분 거리에 위치합니다.

인근에 은행, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 문화 및 여가시설

소래포구 해변공원, 소래습지생태공원 등 여가 및 휴식 공간이 근거리에 있습니다.

영화관, 쇼핑몰 등 문화생활 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 교육시설

인근에 논현고, 인천논현초 등 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이정은, 보증금 9천만원)이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 임차인의 전입일자(2021-01-18)가 말소기준권리(2023-07-05)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

따라서, 임차인과의 명도 협상 또는 보증금 반환 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 보증금 9천만원이 매각 대금에서 우선 배당되어야 명도가 원활하게 진행될 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 임대차 조건과 상이할 가능성도 있습니다.

6.2. 법적/이용 제한 리스크

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 현상변경허가대상구역, 과밀억제권역 등의 도시계획법규 적용을 받습니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 시세 대비 감정가가 책정되어 있으나, 최근 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다. (최근 실거래가는 8,400~8,500만원 수준)

등기부상 총 채무액이 매우 높아, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 세심한 권리 분석이 요구됩니다. (물론 본 경매로 대부분 말소 예정)

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

수인분당선 소래포구역 역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

뛰어난 교통망은 임대 수요 확보 및 시세 상승에 긍정적인 요소입니다.

7.2. 지역 내 수요

주변이 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소래포구 상권의 활성화는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 소형 면적

전용면적 33.30㎡의 소형 오피스텔로, 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익률 확보에 유리합니다.

최근 실거래가(8,400~8,500만원)를 고려하면, 감정가(9,000만원) 대비 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

건물 상태 및 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금(9천만원)이 감정가와 동일하다는 점은 명도 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, "인수 보증금 합계 0원"으로 명시된 점과 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입일자를 고려할 때, 매각 대금에서 임차인 보증금이 우선 변제될 경우 명도는 원활히 진행될 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가(8,400~8,500만원)와 감정가(9,000만원)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(33.30㎡) 오피스텔의 최근 실거래가는 8,400만원에서 8,500만원 수준입니다.

감정가는 9,000만원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 9,000만원이 존재합니다.

"인수 보증금 합계 0원"은 매수인이 별도로 임차인 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하며, 매각 대금에서 임차인 보증금이 우선 변제된다고 가정합니다.

임차인의 보증금 전액(9,000만원)이 매각 대금에서 변제될 수 있도록, 최소 감정가 수준 이상으로 입찰하는 것을 권장합니다.

최근 실거래가와 감정가, 그리고 명도 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 92,000,000 원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.