나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562578 [1] 인천광역시 중구 운북동 453-64 더원빌리지 106동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동소재 영종초등학교금산분교 동측인근에 위치하며
주위로 공동주택 및 단독주택,근린생활시설이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 공항철도 영종역이 소재하며
대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호로서
외벽:석재마감.
창호:하이샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시)
상대보호구역(2021-04-19)(인천영종초등학교금산분교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경562578 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운북동 453-64 더원빌리지 106동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 68.79㎡ (약 20.81평)

건물면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한명장 (강제경매 신청자)

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

감정평가서 요약:

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 영종초등학교금산분교 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 공항철도 영종역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다. 토지는 사다리형으로 건물 부지로 이용 중이며, 서측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역(인천영종초등학교금산분교), 성장관리권역에 해당합니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운북동, 영종초등학교금산분교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장과 공항철도 영종역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로는 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 인천영종초등학교금산분교 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

현재 파악된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(을구 1번 임차권등기)보다 선순위에 해당하는 권리는 존재하지 않습니다.

말소기준권리: 갑7 (가압류, 서민금융진흥원, 2022-09-02)

등기부채권 총액: 233,304,679원

주요 권리사항:

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 한명장, 권리금액: 208,000,000원)

* 접수일자: 2023-06-02

* 인수 여부: 인수 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 전입일자: 2021-04-19

* 확정일자: 2021-03-16

* 배당신고일자: 2023-06-02

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(한명장)이 존재하며, 보증금 208,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 운북동 지역은 복합적인 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '더원빌리지 103동'의 전용면적 51.94㎡가 2026년 7월 6일에 105,000,000원(약 2,021,563원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(210,000,000원, 약 4,043,000원/㎡)와 상당한 차이를 보이며, 시장 가격 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다른 비교 대상인 '예드림3동'(20.28㎡, 35,000,000원, 약 1,725,838원/㎡) 및 '공작빌라1동'(34.55㎡, 65,000,000원, 약 1,881,331원/㎡) 등의 시세 역시 본건 감정가에 크게 못 미치는 수준입니다. 따라서 시세 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 동측 인근에 인천영종초등학교금산분교가 소재하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 공항철도 영종역이 있어 시내 및 서울 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 상세한 주변 편의시설 정보는 현재 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역임을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 208,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 경매 낙찰대금으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 최근 실거래가 대비 감정가가 약 2배가량 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대하기 어렵거나 낙찰 후 추가적인 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이라는 명확하고 상당한 위험 요소를 안고 있습니다. 임차인의 보증금(208,000,000원)이 감정가(210,000,000원)와 거의 일치하는 수준이므로, 낙찰가에 따라 인수해야 할 금액이 결정될 것으로 보입니다. 또한, 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 현저히 높아 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 있습니다. 신중한 권리분석과 함께 시장 상황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 영종도 지역 개발 잠재력: 영종도는 국제도시로서 지속적인 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 고려할 만한 시세 차익 가능성: 만약 임차인 문제를 해결하고 시세 수준으로 재매각 또는 임대 시, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 시장 상황 및 임차인 협상 결과에 따라 달라짐)

* 본건 부동산 자체의 가치: 더원빌리지 단지 내에 위치하며, 건물 자체의 상태 및 관리 상태가 양호하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 가장 중요한 권리사항인 임차인의 보증금은 208,000,000원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않기 위해서는 최소한 임차인의 보증금 이상으로 입찰해야 합니다. 그러나 최근 동일 단지(더원빌리지 103동)의 실거래가가 105,000,000원임을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 위험 부담이 매우 큽니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차인 인수 금액과 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 보증금(208,000,000원)을 인수하지 않기 위한 최소 입찰가 수준에서, 향후 시세 상승 가능성을 보수적으로 고려한 금액을 제안합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것을 전제로 한 금액이며, 실제 투자 시에는 임차인과의 협상 가능성, 향후 영종도 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 변화, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 시장 가격과 감정가의 괴리가 크므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.