나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경109863 [1] 서울특별시 동작구 사당동 423-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경109863 [1] 서울특별시 동작구 사당동 423-2 대지 경매

• 사건번호: 2023타경109863
• 주소: 서울특별시 동작구 남부순환로257가길 46-1
• 용도: 대지

서울중앙지방법원 경매10계 2023타경109863 | 소재지: 서울특별시 동작구 남부순환로257가길 46-1 | 감정가: 3,922,740,000원 | 최저가: 2,510,554,000원 | 용도: 대지

1. 서울중앙지방법원 2023타경109863 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경109863 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 419-192

용도: 대지

감정가: 3,922,740,000원

토지면적: 342.00㎡ (약 103.55평)

토지 지분율: 34200 (전체 소유로 추정)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 여OO

채무자: 여OO

채권자: 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: 일괄매각

(두 줄 띄움)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, '서울남사초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장과 근거리에 지하철 2, 4호선 사당역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 사당역은 강남과 경기 남부를 잇는 교통의 요지로, 많은 유동인구를 자랑합니다.

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1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자 겸 채무자는 여OO입니다. 채권자는 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부등본 상의 권리 관계 확인이 필요하나, 보고서 상 특이사항으로 '유치권'이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있는 경우에, 그 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있으므로, 경매 절차 진행 시 반드시 관련 서류 확인 및 전문가 상담을 통해 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. '일괄매각'으로 지정되어 있어 토지와 건물(존재 시)이 함께 매각되지만, 본 건은 토지만 매각 대상인 것으로 보입니다.

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1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 사당동 지역은 사당역을 중심으로 형성된 활발한 상권을 배후로 두고 있습니다. 사당역은 2, 4호선 환승역으로 강남권 출퇴근 직장인, 학생, 지역 주민 등 다양한 계층의 유동인구가 풍부한 교통의 요지입니다. 대로변을 따라 금융기관, 병원, 판매시설 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 이면부에는 먹자골목이 형성되어 있어 상업적 가치가 높습니다. 특히 '등기소골목'으로 불리는 먹자골목은 사당역 상권 내에서도 핵심 지역으로 꼽힙니다. 최근에는 '사당~이수 상권 활성화 사업' 등을 통해 상권 환경 개선 및 브랜드 개발이 이루어져 매출과 유동인구가 꾸준히 증가하는 추세입니다.

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1.5. 생활정보

단지 인근에는 '서울남사초등학교'가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 지하철 2, 4호선 사당역이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변으로 다양한 병원, 카페, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활하기 편리한 환경을 제공합니다.

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1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권이 적법하게 성립된 경우, 낙찰자가 이를 인수하고 관련 채권을 변제해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 '제2종일반주거지역(7층 이하)', '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 대규모 주거 밀집 지역임을 고려할 때 생활 소음이나 교통 혼잡 등 일반적인 도심 주거 지역의 단점은 고려해야 할 수 있습니다.

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1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동이라는 우수한 입지에 위치한 대지로서, 사당역 역세권이라는 지리적 이점과 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상업적 잠재력이 높은 지역에 속합니다. 다만, '유치권'이라는 중대한 권리 관계가 존재하므로, 해당 권리의 법적 효력 및 인수 여부에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 입지 조건 자체는 양호합니다.

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1.8. 투자 포인트

1. **탁월한 입지**: 지하철 2, 4호선 사당역을 도보로 이용 가능한 더블역세권의 핵심 입지.

2. **풍부한 배후수요**: 사당역을 중심으로 형성된 활발한 상권과 대규모 주거 단지를 배후로 수요 확보 용이.

3. **향후 개발 가능성**: 제2종일반주거지역으로, 향후 재건축 또는 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승 기대 (단, 7층 이하 규제 고려).

4. **주변 인프라**: 서울남사초등학교 인접으로 교육 환경 우수하며, 각종 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

5. **주의사항**: '유치권'의 존재로 인한 법적, 재정적 리스크 철저히 분석 필요. 해당 권리 분석 결과에 따라 투자 가치가 달라질 수 있음.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계