나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12462 [1] 인천광역시 중구 운서동 3060-24 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12462 [1] 인천광역시 중구 운서동 3060-24 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경12462
• 주소: 인천광역시 중구 운서로7번길 15
• 용도: 다가구주택

인천지방법원 경매22계 2024타경12462 | 소재지: 인천광역시 중구 운서로7번길 15 | 감정가: 1,384,433,840원 | 최저가: 678,372,000원 | 용도: 다가구주택

1. 부천 지원 2024타경12462 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경12462 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3060-24

용도: 다가구주택

감정가: 1,384,433,840원

토지면적: 274.10㎡ (약 82.92평)

건물면적: 494.57㎡ (약 149.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정평가액: 1,384,433,840원

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운서동에 소재하며, 지하철 공항철도 "운서역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 운서역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 위치입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 소유자와 채무자는 송OO으로 동일인입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계는 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상되나, 상세한 권리 분석은 별도의 전문가 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.4. 상권분석

본건은 "운서역" 인근에 위치하여 상업 활동 및 유동 인구의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주위에는 단독 및 공동주택과 함께 근린생활시설이 소재하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다. 또한, 운서역의 상업 시설 및 공항 관련 시설과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 해당 물건 자체의 상세한 상권 분석 및 수익률에 대한 면밀한 검토는 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변에 운서역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량으로도 주요 도로 접근성이 좋습니다. 주위 환경은 주택가와 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 밀집도 및 접근성에 대한 상세 정보는 현장 방문 및 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 건물 상세 정보 및 공부상 차이

건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 지하층과 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

중요한 특이사항으로, 공부상 3층은 "다가구주택(1가구)"으로 등재되어 있으나, 무단 증축을 통해 현황상 3층에 2가구가 거주하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 위반건축물로 등재되어 있으며, 향후 행정적 제재나 철거, 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 폭 10~12미터의 소로1류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 3층 1가구이나 현황 2가구로 무단 증축된 위반건축물 등재 내역입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물대장 변경 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 건축물의 가치 하락 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 있습니다. 현재까지의 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 공항철도 운서역 인근이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. 주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 다가구주택이라는 점도 긍정적인 요소입니다. 그러나 현황과 다른 공부상 위반건축물 등재는 가장 큰 부담이며, 이로 인한 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 이 점을 충분히 인지하고, 명도 및 위반 건축물 처리 계획을 철저히 세운 후 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. **탁월한 입지:** 운서역 초역세권으로 교통 및 접근성이 매우 우수하며, 공항 배후수요 및 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

2. **수익형 잠재력:** 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. **개발 가능성:** 주변 지역 개발 계획 및 운서역 상권 발전에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

4. **명확한 리스크 관리:** 위반건축물에 대한 명확한 처리 방안(원상복구, 이행강제금 납부 후 사용 등)을 수립하고, 명도 과정을 철저히 준비한다면 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

투자 시에는 반드시 현장을 방문하여 건물 상태, 주변 환경, 위반건축물 관련 사항을 직접 확인하고, 관련 전문가와 상담하여 권리관계 및 명도, 건축물 문제를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계