나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16037 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층232호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 업무시설, 상가, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대로 인근에 대규모
아파트단지가 배후지로 위치하고 있어 제반환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통의 편의성
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상11층 건물내 2층 232호로서,
외 벽 : 외장타일 붙임 및 몰탈위 페이트 마감 등
내 벽 : 내장 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 일반음식점으로 등재되어 있으며, 음식점으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 화재방재설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-11-09)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

음식적으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 청라동 96-7번지, 청라레이크봄 2층 232호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경16037 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 574,000,000원입니다.

토지 면적은 17.14㎡(약 5.19평)이며, 건물 면적은 71.15㎡(약 21.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며, 현재 음식점으로 이용 중입니다.

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 4층, 지상 11층 건물로, 주요 용도는 업무시설이나 제2종 근린생활시설로도 이용됩니다. 본건은 2층 232호에 해당하며, 총 420개의 호실이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 상가, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대로, 인근에 대규모 아파트단지가 배후지로 위치하여 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조이며, 외벽은 외장타일 및 페인트 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 장방형 평지의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번, 신한은행 근저당권(2021-09-28, 504,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 염

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 529,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 근린생활시설, 업무시설, 상가, 오피스텔 등이 밀집한 상업지대에 위치하고 있습니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지들이 풍부한 배후 수요를 제공합니다.

* 현재 이용 상태: 일반음식점으로 등재되어 있으며, 현재 음식점으로 이용 중입니다. 이는 즉시 영업 개시가 가능하다는 장점이 될 수 있습니다.

* 지역 특성: 청라3동 행정복지센터가 인근에 있어 관련 유동인구를 기대할 수 있으며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 청라3동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 또한, 주변 상업지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 주변에 대규모 아파트 단지가 많아 주거 배후 수요가 탄탄합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 관련: 현재 음식점으로 이용 중이므로, 낙찰 후 기존 영업 시설이나 영업권에 대한 승계 및 이전 문제가 발생할 수 있습니다. 해당 업종의 경쟁 상황 및 수익성 분석이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 직접적인 권리 리스크는 적습니다. 다만, 일반 경매와는 다른 절차나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 소각장 등 혐오시설에 대한 논의가 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 영향을 받을 정도의 근거리 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 탄탄한 배후 수요와 양호한 접근성을 갖추고 있습니다. 다수의 권리 관계가 존재했으나 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계는 매우 깨끗한 편입니다. 현재 음식점으로 정상 운영 중이라는 점은 즉시 수익 창출이 가능하다는 긍정적인 요소입니다. 유동화 물건이라는 점은 일반 경매와 차이가 있을 수 있으나, 법적 권리 관계상으로는 낙찰자에게 유리한 상황입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 청라국제도시 중심상업지역 내, 행정복지센터 인근에 위치합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 즉시 수익 창출: 현재 운영 중인 음식점으로, 낙찰 후 바로 영업을 통한 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 574,000,000원이며, 토지 면적 17.14㎡(약 5.19평), 건물 면적 71.15㎡(약 21.52평)입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 시세 분석 결과, 본 건은 비교적 양호한 입지와 상태를 고려할 때 감정가 수준에서 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 수 있습니다. 임차인의 보증금 인수액이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다. 낙찰 예상가는 감정가의 80%~100% 수준인 약 4억 6천만 원 ~ 5억 7천 4백만 원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 다만, 본 건의 실제 가치 판단은 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.