나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568507 [5] 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 438-1 3동 1,2층103호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568507 [5] 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 438-1 3동 1,2층103호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경568507
• 주소: 인천광역시 강화군 강화읍 강화대로216번길 51-16, 3동 1,2층103호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매22계 2024타경568507 | 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 강화대로216번길 51-16, 3동 1,2층103호 | 감정가: 384,000,000원 | 최저가: 268,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경568507 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경568507 (5)

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 438-1 3동 1,2층103호

용도: 다세대주택

감정가: 384,000,000원

토지면적: 226.00㎡ (약 68.37평)

건물면적: 76.40㎡ (약 23.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 박OO

사용승인일: 2020년 7월 15일

1.2. 주요 내용 및 특이사항

본 건은 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리에 위치한 다세대주택으로, 집합건축물대장상 복층구조입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 3억 8천 4백만 원입니다. 토지 면적은 226.00㎡(약 68.37평), 건물 면적은 76.40㎡(약 23.11평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 내부적으로는 방 3개, 거실 2개, 욕실 2개, 테라스 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

주목할 점은 토지 을구 23번의 요역지 지역권으로, 이는 매수인이 취득하며 말소되지 않는다는 점입니다. 또한, 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당하며, 문화재보호법, 매장문화재법, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 반드시 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리에 소재하며, '갑룡초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 도로로의 접근이 용이합니다. 강화군의 주요 지역 접근성은 도로 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 '주OOOOOOOO'입니다. 채권자는 '박OO'입니다. 등기부등본 상의 권리 사항으로는 토지 을구 23번의 요역지 지역권이 존재하며, 이는 매수인이 그대로 승계해야 하고 말소되지 않습니다. 이 지역권의 구체적인 내용 및 영향 범위는 추가적인 확인이 필요합니다. 이 외의 복잡한 권리 관계는 경매 절차 진행 시 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 상세한 권리 분석은 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 강화읍 갑곳리 일대는 주거지역과 근린생활시설, 일부 공장 등이 혼합된 지역입니다. 대규모 상업지구나 번화한 도심 상권과는 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 강화군청 등 관공서와 학교가 인근에 위치하여 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 상권의 활성화 정도나 임대 수익률 등은 지역 특성상 신중한 검토가 필요합니다. 강화군 자체는 관광 및 농업 지역의 특성이 강하여, 상권 분석 시 이러한 지역적 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변에 갑룡초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 측면에서 접근성이 양호합니다. 또한, 근린생활시설, 병원, 마트, 카페, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 강화읍은 역사문화 자원이 풍부하고 자연환경이 잘 보존되어 있어, 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대도시의 다양한 편의시설이나 문화시설에 대한 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '문화재보호법, 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례'에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다. 이로 인해 건축 또는 개발에 제한이 따를 수 있으며, 관련 절차 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 을구 23번 요역지 지역권은 매수인이 취득하고 말소되지 않으므로, 해당 지역권이 토지의 이용이나 가치에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 합니다. 임대 관계가 '미상'이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 강화군 강화읍 갑곳리에 위치한 본 다세대주택은 비교적 최근에 사용 승인(2020년)된 신축급 물건으로, 복층 구조라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 학군 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 강화군의 자연환경과 역사문화적 가치를 누릴 수 있는 입지입니다. 그러나 문화재 관련 법규 준수, 지역권의 승계, 임대차 관계 확인 등 잠재적인 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 반드시 선행되어야 합니다. 투자 가치 평가는 이러한 리스크를 충분히 고려한 후 신중하게 결정해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축(2020년 사용승인)인 복층 구조 다세대주택이라는 점.

- 갑룡초등학교 인근으로 교육 환경이 양호한 입지.

- 강화군이라는 지역의 자연 및 문화적 이점을 활용한 잠재적 가치.

- 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

- 향후 강화 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 주시할 필요가 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매22계