나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550681 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층비176호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
와 근린생활시설과 상업용 및 업무용건물 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2018.02.14인
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 지1층 비176호로서
외 벽 : 강화유리 및 복합판넬마감 등
창 호 : 본건은 현재 가림막으로 가려져 있음

이용상태

본건은 공부상 판매시설(상점)으로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 영업을 하지 않는 공실
상태에 있음.

설비내역

본건이 위치한 건물은 공용의 위생시설과 상하수도시설 및 승강기설비와 소화전설비, 화재
경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 판매시설과 근린생활시설, 문화집회시설 및 의료
시설 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 건물이 소재하는 부지의 서측으로 노폭 약30m 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구 조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(20
22-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경550681 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 청라동 155-7, 청라 스퀘어7 지하 1층 비176호

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

토지 지분: 35.9563㎡ (약 10.88평)

건물면적: 65.85㎡ (약 19.92평)

건물 지분: 65.8471㎡ (약 19.92평)

1.4. 감정가

696,000,000원

1.5. 용도

판매시설 (상점)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전체적인 교통 여건은 대체로 양호합니다.

* 도로 접근성

본 건 건물이 소재한 부지의 서측으로 폭 약 30m 내외의 도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 폭 30m-35m의 대로2류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 수도권정비계획법상 성장관리권역에 해당합니다.

* 주변 시설

본 건은 청라지구 내 상업 및 주거 복합 지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있습니다. 인근에 공원 시설이 있어 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있으며, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 3월 21일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권금액 468,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 2018년 3월 21일 이후 접수된 모든 권리들은 소멸 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 임차보증금

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 인수되지 않는 조건임을 의미합니다.

* 총 채권액 (등기부 요약 기준)

등기부상 채권 총액은 580,034,633원입니다.

4. 상권분석

* 건물 이용 현황

본 건물은 판매시설, 문화 및 집회시설(영화관), 운동시설(놀이형시설), 의료시설(병원), 근린생활시설 등 복합 용도로 활용되고 있습니다.

* 주변 상권 특성

청라지구 내의 주요 상업 지역에 위치하며, 풍부한 배후 주거단지를 바탕으로 안정적인 소비 수요를 기대할 수 있습니다.

* 본 물건 위치의 특이점

지하 1층 비176호에 위치하여 접근성 및 가시성에 대한 고려가 필요합니다. 다만, 해당 층의 상권 형성 및 유동 인구에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의 시설

주변의 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설, 상업 시설을 통해 편리한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 교육 시설

인천 서구 청라동 일대에는 청라초등학교, 청라중학교, 청라국제고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료 시설

건물 자체도 의료시설(병원) 용도로 활용될 수 있으며, 주변에도 병원 및 의원급 시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

* 공공 시설

인천해양경찰서가 인근에 위치하여 공공 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지하층 위치

지하 1층에 위치하여 지상층 대비 유동 인구 및 접근성 측면에서 불리할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태

기준시점 현재 영업을 하지 않는 공실 상태로, 명도 후 임대화까지 시간이 소요되거나 임대 수익을 확보하기 어려울 수 있습니다.

* 창호 가림막

창호가 가림막으로 가려져 있어 내부 상태 확인이 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

* 유동화 물건 특성

유동화 물건으로, 채권 및 관련 계약 관계가 복잡할 수 있으나, 본 경매 절차를 통해 소유권은 정리될 예정입니다.

* 장기 공실 가능성

2018년 사용승인 건물이나 현재까지 공실 상태가 지속되고 있다면, 임대 시장에서의 경쟁력이나 해당 호실의 매력도에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구 내 상가 시설로, 2018년 신축된 비교적 신축 건물에 속합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 상태로 낙찰받을 수 있습니다. 주변 지역의 발전 가능성과 배후 수요를 고려할 때 잠재력은 있으나, 지하 1층에 위치하고 현재 공실 상태이며 창호가 가려져 있는 점 등은 명확한 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 임대화 전략 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 청라지구의 성장 잠재력

경제자유구역 지정 등 지속적인 개발이 이루어지고 있는 청라지구의 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도의 다양한 활용 가능성

판매시설 외 문화, 의료 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 임대 시장의 폭을 넓힐 수 있습니다.

* 신축 건물 이점

2018년 건축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어 리모델링 부담이 적습니다.

* 합리적인 감정가

현재 시장 상황 및 물건의 특성을 고려할 때, 감정가가 투자 매력을 가질 수 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 696,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 확인된 건물 상태, 공실 장기화 가능성, 청라지구 내 유사 상가 시세, 그리고 본 물건의 지하층이라는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준에서, 초기 명도 및 임대화 비용, 예상 수익률 등을 감안하여 산정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 금액은 현장 조사를 통한 면밀한 분석 후 산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.