나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579583 [3] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 11층공존-1128호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단일반산업단지" 내에 위치하고, 주위는
중ㆍ소규모의 일반공장, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한 바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중

제5층 제공존-506호, 제11층 제공존-1127호, 제11층 제공존-1128호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 에폭시 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(3) : 공장(아파트형공장)임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 공동위생설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 아파트형공장(지식산업센터) 및 지식산업센터 지원시설
(제1,2종근린생활시설, 기숙사 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 로폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와
접하며, 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경579583 (3)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 11층공존-1128호

용도: 지식산업센터

감정가: 364,000,000원

토지면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

건물면적: 136.29㎡ (약 41.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 정보: 총 15층 중 11층 (11층공존-1128호)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2016년 08월 19일

1.1. 입지조건

지역 특성: 본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 "검단일반산업단지" 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중소규모의 일반 공장 및 소규모 근린생활시설들이 혼재된 산업 지역입니다.

교통: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로는 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 잘 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(25-30m) 및 중로2류(15-20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 본 물건은 임의경매 절차에 따라 진행되며, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2018-02-06 접수, 570,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* H * (HOSSAINMENAL)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-09-02

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 확인되며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

검단일반산업단지라는 입지적 특성상, 산업단지 내 기업체 및 근로자를 대상으로 하는 비즈니스 환경이 조성되어 있습니다.

지식산업센터는 업종 및 규모에 따라 임대 수익이 결정되므로, 향후 임차 수요를 고려한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 공동 위생 설비 등 기본적인 편의 및 안전을 위한 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 내 및 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 본 물건은 유동화 채권에 기반한 경매 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 구조가 복잡할 수 있습니다. 권리관계에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

미확인 권리 (지상권): 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 존속 기간 및 실제 권리 행사 가능성 등을 철저히 조사하여 낙찰자가 부담해야 할 위험이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 이는 본 물건의 가치와 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 리스크입니다.

건축물대장과의 차이: 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검단일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 감정가는 3억 6천 4백만원입니다. 산업단지 내에 있어 관련 업종의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이에 대한 면밀한 법률 및 현장 조사가 선행되지 않는다면 입찰 참여는 매우 신중해야 합니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

검단일반산업단지의 산업 활동과 연계된 잠재적 임대 수익 확보 가능성.

넓은 건물 면적(136.29㎡)으로 다양한 규모의 기업 유치 용이.

권리 관계상의 문제가 명확히 해소될 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 취득 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 364,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 해당 리스크 해소 여부에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

만약 지상권 문제가 완벽하게 해소될 수 있다는 전제 하에, 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 상태를 종합적으로 고려하여, 약 2억 9천만원에서 3억 3천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

이 예상 입찰가는 초기 검토 단계에서의 의견이며, 철저한 현장 조사와 법률적 검토 후에 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.