나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508238 [2] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층212호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재""경서삼거리"" 남동측 인근의 구분건물로서, 주위는 오피스텔,근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 중 제2층 제201호, 제212호로서,

외벽 : 페어글라스창호 등 마감.

내벽 : 페인팅 등 마감.

창호 : 섀시창호.

이용상태

기호1,2공히 판매시설이나 가격시점현재 공히 공실상태임.

설비내역

기호1,2 공히 기본적인 전기설비,위생설비,소화전,승강기설비(15인승),주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 동측 및 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로·소로 및 대로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업.

공부와의 차이

감정평가의견 I-5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지적이 정리되지 아니하여 대지권에 대한 등기가 없는 상태임.
- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(수분양자가 대지 지분이 포함된 분양대금을 완납하였다는 내용의 분양대금 납부확인서가 2025.03.18.자 채권자 제출 보정서에 첨부되어 있음).
- 인천광역시 서구청으로부터 본건 부동산에 대한 취득세 과세증명서(완납)가 제출되었음.
- 판매시설이며 감정평가 당시 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 본건은 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층212호에 소재하는 판매시설입니다.

* 사건번호는 인천지방법원 2025타경508238 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 감정가는 845,000,000원입니다.

* 건물면적은 57.98㎡ (약 17.54평)이며, 토지면적은 0.00㎡ (0평)으로 건물과 일괄매각 대상입니다.

* 주요 특이사항으로는 대지권미등기 및 유동화물건이라는 점입니다.

* 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편입니다.

* 토지는 제형의 토지로서 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 동측 및 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로, 소로 및 대로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 본건 토지의 용도지역은 유통상업지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2023년 8월 8일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 1,140,000,000원)입니다.

* 이 외에도 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 1,163,105,945원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 임대 관계가 미상이라도 추후 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 유통상업지역 내에 위치하며, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. "경서삼거리" 인근이라는 점에서 유동 인구 및 접근성을 기대할 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 상권 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 언급되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 근린생활시설의 혼재로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 오피스텔 등이 혼재하고 있어 상업 및 업무 활동이 복합적으로 이루어지는 지역 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적 정리 미비로 인해 대지권에 대한 등기가 없는 상태입니다. 그러나 수분양자가 대지 지분이 포함된 분양대금을 완납하였다는 내용의 분양대금 납부확인서가 첨부되어 있어, 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며 실질적인 대지권은 확보된 것으로 판단됩니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 이는 담보로 제공된 채권이 유동화 증권을 통해 거래되었음을 의미합니다. 경우에 따라 복잡한 채권 구조나 관리 주체의 변경 등이 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정평가 당시 및 현재 공실 상태로 파악되었습니다. 따라서 임대차 계약 체결까지 시간이 소요될 수 있으며, 초기 공실 리스크 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 경서동 소재 판매시설은 유통상업지역 내 경서삼거리 인근에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 이는 분양대금 완납으로 실질적인 권리가 확보된 것으로 보이며 매각으로 인해 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 하의 채무는 매각으로 소멸될 것이나, 임대 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다. 전반적으로 지역 개발 잠재력과 함께 투자 가치를 고려할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경서삼거리 인근 유통상업지역에 위치하여 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 도시개발지구 내 물건으로, 향후 지역 발전과 함께 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 대지권 미등기 상태이나, 분양대금 완납으로 실질적인 대지권이 확보된 점은 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 845,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 판단하게 됩니다.

실제 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본건의 경우 권리 관계 및 물건 특성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 676,000,000원 ~ 845,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 투자 결정 시에는 개별적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.