나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4726 [1] 경기도 안성시 원곡면 성은리 산45-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2024.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 성은리 소재 "성은저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 창고, 산업단지, 농경지, 단독주택, 물류센터, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근 및 본건까지 차량진출입 자유로우며 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북측하향의 완경사지세에 위치한 부정형의 토지로서 기호(1)은 자연림 상태이며, 기호(2)는 창고용건부지, 기호(3)은 현황 도로, 기호(4)는 전 및 일부 현황도로, 기호(5)는 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)토지는 맹지이며, 기호(2)토지는 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(3)과 기호(4)일부는 현황도로, 기호(5)는 동측으로 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(원곡16, 산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(원곡16, 산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

기호(4) : 보전관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 건물로서
외벽 : 판넬 등 마감
내벽 : 판넬, 내부인테리어 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(6) 지1층 : 창고시설(기계실, 전기실)
1층 : 창고시설(창고, 사무소)
2층 : 사무실, 숙소
3층 : 계단
4층 : 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추고 있으며, 본건은 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제 2021-970호, 제2023-88호에 등재된 물류설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상 소재 자연림은 토지가액에 포함하여 매각. 목록2,6 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-297호(감정평가서 2021-970호는 오기임), 2023-88호 설비목록 ERP 부분 물류운영관리(WMS) 1점 외 29점은 건물가액에 포함하여 매각(감정평가서 참조). 지상 소재 컨테이너박스 2동, 파렛트, 철제구조물 등 매각제외. 목록3,4 지분매각(공유자우선매수권 없음). 목록1 분묘가 존재할 가능성을 배제할 수 없으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 개요

* 사건번호: 평택지원 2024타경4726 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (정보 제공 출처)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 44,208,358,500원

3. 1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안성시 원곡면 성은리 산45-1

* 용도: 창고시설

* 토지 면적: 52,532.00㎡ (약 15,891.23평)

* 건물 면적: 17,049.21㎡ (약 5,157.78평)

4. 1.3. 감정가

* 총 감정가: 44,208,358,500원

5. 2. 입지조건

6. 2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 안성시 원곡면 성은저수지 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 창고, 산업단지, 농경지, 단독주택, 물류센터, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 최근 안성시 원곡면 일대는 신규 물류센터 개발이 예정되어 있으며, 물류 산업 거점으로 성장하고 있음.

7. 2.2. 교통 접근성

* 본건 인근 및 본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근의 노선버스 정류장 위치 및 운행 빈도 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

* 경부고속도로 및 평택제천고속도로 접근성이 용이한 지역임.

8. 2.3. 토지 이용 현황 및 지리적 특성

* 북측 하향의 완경사지세에 위치한 부정형 토지임.

* 토지 기호(1)은 자연림 상태이며, 기호(2)는 창고용 건부지, 기호(3)은 현황 도로, 기호(4)는 전 및 일부 현황 도로, 기호(5)는 전으로 이용 중임.

* 기호(1) 토지는 맹지임. 기호(2) 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음. 기호(3)과 기호(4) 일부는 현황 도로임. 기호(5)는 동측으로 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

9. 2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(원곡16, 산업형), 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

* 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(원곡16, 산업형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

* 기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

* 기호(4) : 보전관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

* 기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

* 해당 지역은 상수원보호구역에서 해제되어 개발 가능성이 높아진 지역임.

10. 3. 권리분석

11. 3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021-09-30 접수의 하나은행 근저당권 (을1)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2021-09-30 접수의 하나은행 근저당권 (을1)임.

12. 3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리 및 임의경매 개시결정 전에 등기된 가압류, 압류 등은 전부 소멸될 예정임.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용 및 존치 여부는 별도 확인이 반드시 필요함.

13. 3.3. 임차인 현황

* 제주청정로지스(주) (보증금 5,000,000,000원, 차임 0원) - 대항력 없음.

* 주식회사장현 (보증금 5,000,000,000원, 차임 0원) - 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 상기 임차인들은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 문제는 경매 절차와는 별개로 채무자와의 관계에서 해결해야 함.

14. 3.4. 기타 권리 사항

* 공유자우선매수신고 대상 물건임.

* 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

15. 4. 상권분석

16. 4.1. 입지 분석

* 본 물건은 안성시 원곡면의 물류 및 산업단지 인근에 위치하여 물류 창고로서의 기능에 최적화된 입지임.

* 주변에 대규모 물류센터들이 다수 분포하고 있어 관련 인프라 활용 및 시너지 효과 기대 가능.

* 경부고속도로, 평택제천고속도로 등 주요 교통망과의 접근성이 뛰어나 전국적인 물류 유통망 구축에 유리함.

17. 4.2. 시장 동향

* 최근 안성시 물류 시장은 신규 개발 및 수요 증가로 인해 지속적인 성장세를 보이고 있음.

* 다만, 최근 몇 년간 공급이 크게 늘면서 경쟁이 심화될 수 있으나, 우수한 입지와 시설을 갖춘 물건은 여전히 경쟁력이 높을 것으로 예상됨.

* 물류창고 임대 시세는 지역 및 시설에 따라 차이가 있으나, 전반적으로 상승 추세에 있음.

18. 5. 생활정보

19. 5.1. 주거 및 편의시설

* 물건지 주변은 주로 공장, 창고, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 주거 및 편의시설은 다소 부족한 편임.

* 생활 편의시설은 인근 도시 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보임.

20. 5.2. 교통 및 접근성

* 자가용 이용이 필수적이며, 대중교통은 보통 수준임.

* 수도권 및 주요 항만(평택항 등)과의 접근성이 양호함.

21. 6. 잠재적 리스크

22. 6.1. 토지 관련 리스크

* 기호(1) 토지가 맹지이므로, 건축 또는 토지 이용 시 도로 확보 문제 및 행정 허가 절차가 복잡할 수 있음.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 보전산지 등이 혼재되어 있어 토지 개발 및 이용에 있어 추가적인 검토가 필요함.

* 기호(1) 토지에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분묘 이장 등에 관한 분쟁이 발생할 수 있음.

23. 6.2. 건물 관련 리스크

* 감정평가서에 포함된 설비 목록(ERP, WMS 등)은 실제 현황과 일치하는지, 정상 작동하는지 별도 확인이 필요함.

* 매각 제외 물건(컨테이너박스 2동, 파렛트, 철제구조물 등)의 철거 및 처리에 대한 후속 조치가 필요할 수 있음.

24. 6.3. 권리 관련 리스크

* 공유자우선매수권 행사가 가능하므로, 최고가 낙찰 후에도 낙찰받지 못할 수 있음.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구만 존재하여, 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용을 면밀히 확인해야 함. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담이 될 수 있음.

25. 6.4. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있음. (단, 본 건 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 반환 부담은 없을 것으로 예상됨.)

* 유동화 물건으로, 채권 매각 등 추가적인 복잡성이 있을 수 있음.

* 검색 결과, 안성시 원곡면 일대는 과거 상수원보호구역으로 지정되었던 지역으로, 현재는 해제되었으나 관련 규제 이력이 있음. 또한, 넓은 산림 및 농경지 주변에 위치하여 환경 규제 준수 및 관리 여부가 중요할 수 있음.

* 주변에 폐농장이나 폐공장 등이 존재할 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성이나 혐오시설 여부는 현장 확인이 필수적임.

26. 7. 종합 의견

27. 본 물건은 경기도 안성시 원곡면의 전략적 요충지에 위치한 대규모 창고시설로, 물류 및 유통업계에서 높은 활용 가치를 지닐 것으로 판단됨. 넓은 대지와 현대적인 건물 규모, 그리고 교통 접근성 등을 고려할 때 투자 가치가 높음.

* 그러나 맹지, 불분명한 분묘기지권, 미확인 지상권 등 잠재적인 리스크 요인이 산재해 있으므로, 철저한 현장 조사를 통한 사실 확인 및 권리관계 명확화가 반드시 선행되어야 함.

* 공유자우선매수권 행사 가능성 또한 고려하여 입찰 계획을 수립해야 함.

28. 8. 투자 포인트

29. * 대규모 물류창고로서의 희소성 및 활용 가치 높음.

* 수도권 및 주요 교통망과의 뛰어난 접근성을 바탕으로 물류 허브로서의 잠재력 보유.

* 안성시 물류 시장의 성장세 및 수요 증대 추세.

* 감정가를 기준으로 한 가격 메리트 확보 가능성 (단, 권리관계 및 리스크 요인 해소 비용 고려).

30. 9. 예상 입찰가

31. * 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 본 물건의 감정가는 44,208,358,500원임.

* 예상 입찰가는 상기 명시된 제반 권리분석 결과, 현장 답사를 통한 추가 확인 사항 (특히 분묘기지권, 지상권), 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 맹지, 분묘기지권, 불확인 지상권 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 해당 리스크 해소를 위한 비용 및 시간을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장함.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 자문을 거친 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.