나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49187 [1] 경기도 평택시 지산동 812-3 주식회사레지던스지산 201호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 지산동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 생활편의시설 등 밀집하여 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬르브지붕 10층 중 2층-10층 내에 소재하며
외벽 : 드라이비트마감, 타일붙임 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호[1-36] 숙박시설(생활숙박시설)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 생활숙박시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인, 내부구조, 이용현황 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 2024.09.23.자 신명정으로부터 공사대금 139,000,000원의 유치권신고서(901호 점유)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 2024.09.23.자 신은확으로부터 공사대금 215,000,000원의 유치권신고서(904호 점유)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 2024.09.23.자 송이현으로부터 공사대금 70,000,000원의 유치권신고서(902호, 903호 점유)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 부동산현황조사보고서에 의하면, (주)해광건설산업은 201호, 204호, 이명강은 202호, 이연란은 203호, (주)제이유엠컴퍼니는 701호, 703호, 704호, 801호, 803호, 804호, 송이현은 902호, 903호를 각 유치권행사하는 것으로 보고하였으나, 그 성립 여부는 불분명함. 별도등기 있음. 신청채권자로부터 전부 허위 혹은 무효의 유치권이라는 취지의 2026.01.30.자 유치권배제신청서가 제출됨. 신청채권자로부터 2026.02.03.자 점유권 및 유치권 포기각서(확약인 (주)벽성종합건설, 송이현 2023.12.05.작성)가 제출됨. 2026.03.18.자 주식회사 해광건설산업으로부터 공사대금 596,807,616원, 주경건축으로부터 공사대금 107,250,000원, 주식회사 제이유컴퍼니로부터 공사대금 154,500,000원, 주식회사 태양단열로부터 공사대금 158,699,500원, 신흥하우징으로부터 공사대금 53,732,800원, 제이에스인테리어로부터 공사대금 39,000,000원, 백석호로부터 공사대금 84,313,000원, 주식회사 반도소방으로부터 82,183,989원의 유치권신고서가 각 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경49187 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 임

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 평택시 지산동 812-3, 주식회사레지던스지산 201호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층-10층 소재

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,024,000,000원

토지 면적: 175.00㎡ (약 53.0평)

토지 지분: 174.99999999999997㎡ (약 53.0평)

건물 면적: 732.19㎡ (약 221.5평) (본건 매각 대상 단위 면적 추정)

건물 지분: 732.1949999999998㎡ (약 221.5평) (본건 매각 대상 단위 면적 추정)

전체 건물 면적: 932.43㎡ (약 282.0평)

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 지산동에 위치하며, 지산동행정복지센터 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 생활편의시설이 밀집하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 토지 동측으로 포장도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역: 일반상업지역

도로: 소로2류 (폭 8m-10m) 접함

기타 제한 사항: 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 4,439,570,851원

* 집합건물 등기부 채권 총액: 4,368,000,000원

* 말소기준권리: 토지-을11 근저당(2021.08.02), 집합건물-을1 근저당(2023.12.06)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백*

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금: 0원

* 임차인: 이*

보증금: 2,000,000원

차임: 440,000원

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금: 2,000,000원

3.3. 유치권 및 기타 권리 사항

* 유치권: 다수의 공사대금 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. (신명정, 신은확, 송이현, (주)해광건설산업, 주경건축, (주)제이유컴퍼니, (주)태양단열, 신흥하우징, 제이에스인테리어, 백석호, (주)반도소방 등)

* 신청채권자로부터 유치권 배제 신청서 및 포기각서가 제출되었습니다.

* 별도등기 있음.

* 공동담보 물건임.

* 중복사건 존재.

4. 상권분석

본건은 평택시 지산동에 위치한 숙박시설(생활숙박시설)로, 주변에 주거시설 및 다양한 생활편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 차량 접근성이 용이하며, 상업 및 주거 기능이 잘 발달되어 있어 숙박 시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 10층 건물이며, 본건은 2층부터 10층에 위치합니다.

외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시 창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중에 있습니다.

건물은 총 36개 호실로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

가장 중요한 리스크 요인으로, 다수의 공사대금 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 이를 인수하여 명도 및 추가 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 신청채권자 측에서 유치권의 무효/허위 주장 및 포기 의사를 밝혔으나, 최종적인 법적 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

6.2. 기타 권리 및 사건 관련 사항

중복 사건이 존재하여 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

별도 등기가 존재하여 권리 관계를 신중히 확인해야 합니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본건의 경매 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 사항

군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 비행 소음으로 인한 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시의 숙박시설로서 양호한 입지 및 개발 잠재력을 가지고 있으나, 복잡하고 불확실한 유치권 관련 권리 관계가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 등기부상 권리들은 정리될 것으로 보이나, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 또한, 비행장 소음대책구역에 포함되어 있다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 지역 개발 및 숙박 수요 증가에 따른 시세 상승 기대.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보의 용이성.

* 불확실한 유치권 문제를 적극적으로 조사하고 협상하여 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 운영 효율성 증대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,024,000,000원

인수 예상 보증금: 2,000,000원 (이* 임차인)

본 물건은 다수의 유치권 신고로 인한 인수 부담 가능성, 군용비행장 소음대책구역 편입 등 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 유치권 관련 불확실성 및 명도 비용 등을 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 권고합니다.

즉, 예상 입찰가는 약 1,814,400,000원 ~ 2,116,800,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 유치권에 대한 심층적인 법률 검토, 현장 조사 등을 통해 면밀히 분석한 후 최종 결정하시는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.