나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41577 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 2층226호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 ""한국지역난방공사 평택지사"" 북동측 인근에
위치하며 주변은 농경지, 지식산업센터, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 2층 225호, 226호, 227호로서
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임 마감 등.
내벼 : 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1, 기호2 : 조사일 현재 공실상태인 것으로 탐문 조사됨.
기호3 : 조사일 현대 공장 및 업무시설 등으로 이용중 인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 근린생활시설 및 공장(지식산업센터)으로 이용중 인 것으로 탐문조사
됨.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약10미터, 북서측 및 북동측으로 약12미터, 서측으로 노폭 약6미터
의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024.07. 16. 04:37 기준

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경41577 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 2층 226호

건물명: 에스타워 프라임

용도: 지식산업센터 (공장)

건축년도: 2019년 7월 3일 사용승인 (건축물대장 기준)

총 층수: 10층 중 2층

해당 호수: 226호

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.72㎡ (약 4.45평)

건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

총 전유면적: 55.88㎡ (약 16.90평)

토지 지분: 14.72㎡ (약 4.45평)

건물 지분: 41.16㎡ (약 12.45평)

총 건물 전체 면적: 47,282.35㎡ (약 14,294.85평)

총 대지 면적: 8,458.2㎡ (약 2,558.69평)

1.3. 매각 정보

감정가: 197,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유동화 물건, 조사일 현재 공실 상태

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 ""한국지역난방공사 평택지사"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 다수의 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

남측으로 노폭 약 10미터, 북서측 및 북동측으로 약 12미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 이동에 무리가 없습니다.

2.3. 지역 지구 및 개발 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

고덕국제화지구 내에 위치하여 향후 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 수혜가 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.11.30 국민은행 근저당)

등기부상 을1 순위 근저당(국민은행, 194,400,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 위 권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을1: 국민은행 근저당 (2021.11.30 접수, 194,400,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 경기신용보증재단 가압류 (2024.12.18 접수, 30,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 갑4: 유에이치케이제칠차유동화전문 임의경매 (2025.03.13 접수, 692,006,685원)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 224,400,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없는 경우, 혹은 보증금이나 차임이 미상으로 처리되어 인수 부담이 없다고 판단될 수 있습니다.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 경우 명도에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 에스타워 프라임은 지식산업센터로서, 주변에 다수의 관련 업체 및 지원 시설이 입점해 있습니다.

또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

건물 내부는 철근콘크리트구조로, 외벽은 강화유리 및 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

조사일 현재 본건(226호)은 공실 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다. (참고: 건물 전체 414호 중 일부 호실은 공장 및 업무시설 등으로 이용 중)

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변이 개발 중인 택지개발지구 및 국제화지구에 속해 있어, 점진적인 생활 편의시설 확충이 기대됩니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식음료 등 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 건물 이용에 불편함은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

조사일 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 확보까지 일정 기간 공실로 인한 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

주변 지식산업센터의 임대 수요 및 경쟁 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 과정을 거친 물건입니다. 이는 일반 경매 물건과 유사하게 진행되나, 간혹 특수한 절차상의 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 내 호실 다수

총 414호의 구분 소유 건물이므로, 건물 내에서 유사한 용도의 호실 간 경쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 평택시 고덕국제화지구라는 미래가치가 높은 지역에 위치한 지식산업센터 물건입니다.

2021년 사용승인된 준신축급 건물로, 내부 상태 및 설비는 양호할 것으로 판단됩니다.

현재 공실 상태이나, 고덕국제화지구의 지속적인 개발과 함께 산업단지 배후 수요 증가에 따른 공실 해소 가능성이 기대됩니다.

권리 관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석상의 큰 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 내 핵심 입지: 삼성전자 반도체 공장 등 대규모 산업단지 인접으로 배후 수요 풍부.

* 준신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 관리 상태 양호.

* 토지/건물 일괄 매각: 소유권 확보 용이 및 관리 효율성 증대.

* 개발 잠재력: 택지개발지구 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하여 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 197,000,000원이며, 토지 14.72㎡ (약 4.45평) 및 건물 41.16㎡ (약 12.45평)을 포함한 집합건물입니다.

면적당 감정가는 약 11,656,800원/평 (총면적 기준) 입니다.

예상 입찰가는 다음과 같은 점들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 유사 지식산업센터의 실제 거래가 및 임대 시세

* 현재 및 향후 공실률 추이

* 건물 상태 및 관리비 수준

* 낙찰 후 발생 가능한 명도 비용 및 수리 비용

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 부동산 중개업소 상담, 유사 물건 경매 낙찰가 분석 등 추가적인 정보 수집 및 심층적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 추정치에 한계가 있으므로, 보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하되, 시장 상황 및 투자 목표에 따라 유연하게 조정하는 것이 advisable합니다.

(주의) 임차인 현황상 인수 보증금 0원, 임대 관계 미상으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 존재 여부 및 관련 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.